• ●  शेत जमिन विषयक माहिती जाणून घेऊ आपले प्रश्‍न आपणच सोडवू  ●

🎯  *प्रश्न तिथे प्रशिक्षण*
*बनवू सकारात्मक दृष्टिकोन*

*समाज करूया महिती संपन्न*

● उतारे नकाशे अभिलेख मिळत नाहीत ●

१. *_अनेकवेळा अर्ज करूनसुद्धा उतारे सातबारा फेरफार अन्य उतारे मिळत नाहीत. आढळत नाही. अशी उत्तरे मिळतात काय करावे._*
: महाराष्ट्र जमीन महसूल अधिनियम 1966 मधील तरतूद जशीच्या तशी माहीत करून घेऊ

कलम 370   :नकाशे आणि जमीनीसंबंधीचे अभिलेख तपासणी साठी खुले असणे:

*राज्य शासन याबाबतीत वेळोवेळी विहीत करील अशा नियमास अधीन राहून आणि* अशी फी दिल्यावर सर्व नकाशे आणि जमीनीसंबंधीचे अभिलेख लादण्यात येतील. अशा निर्बंधास अधीन राहून,वाजवी वेळात लोकांच्या तपासणीसाठी फुले असतील. आणि त्यातील प्रामाणिक उतारे आणि त्यांच्या प्रामाणिक प्रति, त्यासाठी अर्ज करणाऱ्या सर्व व्यक्तीस देण्यात येतील.

*महाराष्ट्र जमीन महसूल अधिनियम 1966 च्या कलम 328 उपकलम(  2 ) (63) मधील तरतूद कलम 327* अन्वये या नियमास अधीन राहून आणि जी फी दिल्यावर नकाशे व अभिलेख हे लोकांच्या तपासणीसाठी खुले असतील आणि त्यातील प्रामाणिक उतारे किंवा त्यांच्या प्रामाणिक प्रतीक देण्यात येतील तो नियम आणि ती फी.

*वरील दोन कलमांचा अनादर करून सामान्य नागरिकांना अनेक फेऱ्या मारण्यात लावून* विहित पेक्षा खूप जास्त फी उकळून अभिलेख मिळवावे लागतात अशी सार्वत्रिक तक्रार आहे.


*आपल्याला हवे असलेले भूमी अभिलेख मिळवण्यासाठी* माहितीचा अधिकार अधिनियम 2005 अन्वये माहिती मिळवण्यासाठी आपल्याला हवे असलेले अभिलेख मिळवण्यासाठी प्रथम जोडपत्र 'अ ' प्रमाणे पहिला अर्ज दाखल करा. अर्ज सादर केल्या पासून 30 दिवसाचे आत आपल्याला हवे असलेले अभिलेख दिले गेले नाहीत तर संबंधित अधिकाऱ्याच्या वरिष्ठ सक्षम अधिकाऱ्यासमोर जोडपत्र ' ब' चा उपयोग करून अपील दाखल करावे.

  *या अपिलाचा उपयोग झाला नाही तर जोडपत्र 'क' चा उपयोग करून विभागीय माहिती* अधिकारी यांचेसमोर पुढील अपील दाखल करावे. जोडपत्र 'अ' जोडपत्र 'ब' जोडपत्र 'क' नमुने यानंतर दिले आहेत.

• ◆ *वारस नोंदीचा प्रश्न*

*प्रश्न :* *आमची जमीन महार वतन इनाम वर्ग 6 ब ची जमीन आहे. सातबारा उताऱ्यावर फक्त मोठ्या भावाची व त्यांच्या मुलांची*
*नावे दाखल झाली आहेत,तर त्यासाठी इतर भावांनी काय करावे?*
उत्तरः
       *महाराष्ट्रातील शेत जमिनीच्या व मालमत्तेच्या वारस* नोंदीबद्दल चा हा सार्वत्रिक प्रश्न आहे. फक्त महार वतन नव्हे तर सर्वच शेतकरी आणि मालमत्ता धारकांना वारस नोंदी चा प्रश्न भेडसावतो आहे.
      *विना मृत्युपत्र मृत झालेल्या हिंदू व्यक्तीच्या वारसांची नोंद कशी करावी? वडीलोपर्जित जमीन व मालमत्तेच्या* अभिलेखात वारस नोंद कशी करावी? याबाबतचे उत्तर मी सविस्तर आणि देत आहे.

      *संपत्ती( पैसे जमीन व जूमला) आणि जबाबदारी (कर्ज) या दोन्ही बाबतीत वारसाचा प्रश्न येतो.* या दोन्हींना मत्ता आणि दायित्वे असे म्हणतात. म्हणजे एखाद्या व्यक्तीच्या मृत्यूनंतर त्यांच्या संपत्तीचा उपभोग घेणार्‍या आणि त्यांची कर्ज फेडणाऱ्या कर्ज फेडण्याची जबाबदारी घेणाऱ्या व्यक्तीला त्याचा वारस म्हणतात.

◆ *भारतामध्ये वारसाहक्काचे तीन अधिनियम आहेत.*

अ . हिंदू उत्तराधिकार अधिनियम 1956

ब . मुस्लिम व्यक्तिगत कायदा मुस्लिमांसाठी हा धर्म शास्त्रावर आधारित आहे.

क. भारतीय उत्तराधिकारी अधिनियम हा ख्रिश्चन पारशी ज्यु इत्यादीसाठी आहे

    *जी व्यक्ती मुस्लीम पारशी ख्रिश्चन आणि ज्यू नाही. परंतु भारतीय आहे तिला हिंदू उत्तराधिकार अधिनियम 1956* त्यामध्ये वेळोवेळी झालेल्या बदलासह लागू होतो.

      1956 च्या अधिनियमान्वये वृद्ध व्यक्तीच्या वडिलोपार्जित संपत्तीची वाटणी ही पत्नी व मुले यामध्ये मुख्यत करण्यात येते. कन्या असल्यास त्यांनाही वाटा मिळे. पण तू कुत्रापेक्षा फारच कमी असे या कायद्याप्रमाणे कन्यांना मिळणारा वाटा हा अधिनियमाच्या कलम 6 मध्ये मोडण्यात आला आहे.

  पण आता सन 2005 साली संमत झालेल्या नव्या कायद्याने कन्येला /कन्यांना ( मुलींना ) भावा इतका वाटा मिळतो. या नव्या कायद्यातील तरतुदी आपण या पूढे पाहणार आहोत.

हिंदू वारसा हक्क श्रेणीप्रमाणे आता आपण प्रथम हिंदू उत्तराधिकार अधिनियम प्रमाणे वारसांचे विविध प्रकार आणि त्यांचे प्राधान्यक्रम श्रेणी पाहू.

      त्या कायद्याच्या कलम 8 मध्ये दिल्याप्रमाणे वारसांचे चार वर्ग आहेत.

•         

पहिला वर्ग (अ)*

मुलगा-मुलगी विधवा आई पूर्वमृत मुलाचा मुलगी पूर्वमृत मुलीचे मुलगा पूर्वमृत मुलीची मुलगी. पूर्वमृत मुलाची विधवा पूर्व मूर्त मुलाच्या मुलगा पूर्वमृत मुलाची मुलगी पूर्व मूर्त मुलाचे विधवा


      त्या कायद्याच्या कलम 8 मध्ये दिल्याप्रमाणे वारसांचे चार वर्ग आहेत.

          *वर्ग दुसरा ( ब )*
______________________________________

*एक* |         (१) वडील
______________________________________

*दोन* | (१) मला च्या मुलीचा मुलगा (२) मुलाच्या मुलीची मुलगी (३) भाऊ (४) बहीण
______________________________________

*तीन* | (१) मुलीच्या मुलाचा मुलगा (२) मुलीच्या मुलाची मुलगी (३) मुलीच्या मुलीचा मुलगा (४) मुलीच्या मुलीचा मुलगी
______________________________________

*चार* | (१) भावाचा मुलगा (२) बहिणीचा मुलगा (३) भावाची मुलगी (४) बहिणीची मुलगी
______________________________________

*पाच* | (१)वडिलांचे वडील (२) वडिलांची आई
______________________________________

*सहा* |( १)वडिलांची विधवा ( २) भावाचे विधवा
_____________________________________

*सात* | ( १) वडिलांचा भाऊ (२) वडिलांची बहिण
_____________________________________

*आठ*  | (१) आईची वडील (२) आईची आई
_____________________________________

*नऊ* | (१) आईचा भाऊ (२) आईचा बहीण
____________________________________
       
      त्या कायद्याच्या कलम 8 मध्ये दिल्याप्रमाणे वारसांचे चार वर्ग आहेत.

         *वर्ग तिसरा (क)*

मृताचे पितृबंधू म्हणजेच रक्ताच्या संबंधामुळे किंवा दत्तक गहना मुळे पूर्णपणे पुरुषा द्वारे संबंध असलेल्या व्यक्ती.

         *वर्ग चौथा (ड)*

*मृताच्या मातृ बंधू म्हणजेच रक्ताच्या नात्यामुळे किंवा ग्रहणा मुळे परंतु पूर्णपणे पुरुषा द्वारे* संबंध नसलेल्या व्यक्ती वर्ग 1 मधील वारस हयात नसतील तर वर्ग 2 मध्ये वारसांकडे क्रमाने संपत्ती हस्तांतरण होईल
     *वर्ग-1 अ वर्ग-2 ब मधील वारस हयात नसतील तर वर्ग 3 क मधील वारसांकडे हस्तांतरण* होईल वर्ग पहिला अ वर्ग दुसरा ब वर्ग तिसरा क मधील वारस हयात नसतील. वर्ग चौथा ड मधील वारसांकडे संपत्तीचे हस्तांतरण होईल. या चारही वर्गातील वारस जिवंत नसतील तर संबंधित जमीन सरकारजमा होईल.

      त्या कायद्याच्या कलम 8 मध्ये दिल्याप्रमाणे वारसांचे चार वर्ग आहेत.

         *वर्ग तिसरा (क)*

मृताचे पितृबंधू म्हणजेच रक्ताच्या संबंधामुळे किंवा दत्तक गहना मुळे पूर्णपणे पुरुषा द्वारे संबंध असलेल्या व्यक्ती.

         *वर्ग चौथा (ड)*

*मृताच्या मातृ बंधू म्हणजेच रक्ताच्या नात्यामुळे किंवा ग्रहणा मुळे परंतु पूर्णपणे पुरुषा द्वारे* संबंध नसलेल्या व्यक्ती वर्ग 1 मधील वारस हयात नसतील तर वर्ग 2 मध्ये वारसांकडे क्रमाने संपत्ती हस्तांतरण होईल
     *वर्ग-1 अ वर्ग-2 ब मधील वारस हयात नसतील तर वर्ग 3 क मधील वारसांकडे हस्तांतरण* होईल वर्ग पहिला अ वर्ग दुसरा ब वर्ग तिसरा क मधील वारस हयात नसतील. वर्ग चौथा ड मधील वारसांकडे संपत्तीचे हस्तांतरण होईल. या चारही वर्गातील वारस जिवंत नसतील तर संबंधित जमीन सरकारजमा होईल.

◆  *महिलांचे हक्क* ◆
 
हिंदू स्त्री हक्क - तिच्या कब्जात असलेले कोणतीही संपत्ती तिचे पूर्ण स्वामी म्हणून धारण करेल.  विना मृत्यू पावणाऱ्या हिंदू श्री खातेदाराची संपत्ती

अ. पहिल्यांदा मुलगे व मुलगी ( कोणत्याही पूर्वमृत मुलगा आणि मुलगी यांना धरून ) आणि पती यांच्याकडे.

ब . दुसऱ्यांदा पतीच्या वारसाकडे

क. तिसऱ्यांदा माता किंवा पिता यांच्याकडे

ड. पित्याच्या वारसाकडे

इ. शेवटी मातेच्या वारसाकडे कलम 16 मध्ये दिलेल्या नियमानुसार प्रकांत व हस्तातरीत.

◆ *वारस नोंदीचा प्रश्न*

◆  *सुधारणा* ◆
  
      *महिलांच्या संपत्तीमधील हक्काबाबत सुधारणा झाली आहे. हिंदू अविभक्त कुटुंबातील मुलीला जन्मतः तिच्या* भावाप्रमाणे हिस्सेदार मानले जाईल. मुलाप्रमाणे वडीलोपर्जित संपत्ती मध्ये तिला सारखा हक्क प्राप्त होईल.  हा हक्क तिला मिळकतीच्या जबाबदारी सहित तिला मिळेल.

      *मात्र 20 /12 /2014 पूर्वी मिळकतीचे हस्तांतरण विल्हेवाट वाटप मृत्युपत्र झाले असेल तर या तरतुदीचा कायद्याचा सुधारण्याचा* फायदा मुलीला होणार नाही.

*महत्वाचे:* - हिंदू स्त्रीने कायदा अस्तित्वात *आल्यानंतर प्राप्त केलेली मिळकत ही एकटीची निविर्वाद मिळकत समजले जाते*. एखाद्या स्त्रीने वारसाने वाटपाने पोटगी ने बक्षीसपत्राने स्वकष्टाने खरेदीने वहिवाटीने अगर इतर कोणत्याही मार्गाने प्राप्त केले असेल तर तिचे स्त्रीधन म्हणून मानण्यात येते.

     ◆  *सुधारणा* ◆

      *एखाद्या हिंदू व्यक्तीचा मृत्यू 20 डिसेंबर 2014 नंतर झाला असेल, तर जमिनीचे वाटप* करताना कायद्यातील सुधारणा लागू राहणार नाही व मुलीला त्यामध्ये वाटपाचे काम 20 डिसेंबर 2014 नंतर करण्यात आले असले तरी वडिलांचा मृत्यू 20 डिसेंबर 2014 झाला असल्यामुळे वाटप त्यावेळी मोकळी व उघड झाले. त्यामुळे मुलींना भावा इतका समान हिस्सा मिळणार नाही.

     *मात्र मिळकतीच्या वाटपाबाबत प्राथमिक हुकूमनामा हींदु वारस कायदा सुधारणा* अमलात येणे पूर्वी झाला असेल, पण मिळकतीचे अंतिम आदेशाने झालेले वाटप मात्र सुधारणा अमलात आल्यानंतर झाला असेल तर मुलीला मिळकतीमध्ये समान हिस्सा राहणार आहे.


*जर एकत्र कुटुंबातील एखादा सदस्य एकत्र कुटुंबातील मिळकत* स्वसंपादित आहे,असे म्हणत असेल तर त्याने मिळकत कुटुंबाच्या मदतीशिवाय स्वत: कशी संपादित केली, हे शाबित करणे आवश्यक ठरते.

   *एखादी मालमत्ता मिळकत कुटुंबातील उत्पन्नातून विकत घेतली असेल व जरी ती एखाद्या* सदस्याच्या नावे संपादित केली गेली तरी ती मिळकत joint family property एकत्र कूटुबांची मिळकत समजली पाहिजे .

    *एखादी व्यक्ती एकत्र कुटुंबाच्या  मिळकतीमध्ये आपला व्यवसाय चालवितो , याचा अर्थ* सदर व्यवसायातील उत्पन्न एकत कूटुबांचे उत्पन्न  ठरत नाही.



        ◆ *लक्षात ठेवा* ◆


जी व्यक्ती खातेदारांच्या शेत जमीन मिळकतीच्या मालकाचा खून करेल किंवा खून करण्यास पुस अ प्रेरणा देईल. खून झालेल्या खातेदाराचा संपत्तीचा वारस होण्यास अनाधिकारी होईल.

   कोणतीही व्यक्ती त्याचे वैगुण्य किंवा व्यंग आहे. या कारणास्तव संपत्तीचा वारस हक्क मिळण्यास पात्र ठरणार नाही

*आता शेतजमिनीसाठी वारस नोंदी करण्याची पद्धत रीत समजून घेऊ*

   व्यक्तीने स्वकष्टार्जित मालमत्तेचे मृत्युपत्र केले नसेल तर मृत्यू व्यक्तीच्या शेत जमीनी साठी वारस नोंद करता येते.

◆ *वारस नोंद करण्यासाठी काय करावे* ◆

*महसूल खात्याने गेली अनेक दशके वारस नोंदी बाबत एक प्रथा सांभाळली आहे. अमलात* आणली आहे. याचा परिणाम अनेक भूधारकांनी भोगले आहे. आजही भोगत आहे.

*सर्वसाधारणपणे मृत व्यक्तीच्या ज्येष्ठ मोठ्या मुलाचे नाव* रितसरपणे सात-बारावर एकत्र कुटुंब मॅनेजर किंवा प्रमुख म्हणून दाखल होतो. वारस ठराव करताना गावनमुना सहा एक मध्ये मृत व्यक्तीच्या सर्व वारसांची नावे लिहिले जातात. दाखल होतात फेरफार उतारा गाव नमुना 6 मध्ये उर्वरित वारसांची नावे लिहिली जातात. किंवा दाखल होतात
   
   *खरे म्हणजे मृत व्यक्तीच्या अन्य वारसांची नावे इतर* अधिकार स्तंभा खाली रकान याखाली सातबारा उताऱ्यावर लिहिणे उचित ठरले असते पण महसूल खात्याचे कर्मचारी आधी नावे सातबारा उताऱ्यावर दाखल करीत नाहीत.

*सातबारा उताऱ्यावर वारस हक्क बाबत च्या नोंदी करण्याबाबत अन्य भाऊ बहीण* उदासीन किंवा अज्ञानी असतील व त्यांची नावे अभिलेखात सकल करण्याचा प्रयत्न केला जात नाही. कारण शेत जमिनीच्या फक्त वहिवाटीला अनेक वारस महत्त्व देतात सातबारा उतार्यावरील नोंदींना देत नाही.

*कालांतराने याचा गैरकायदा एकत्र कुटुंब प्रामुख्याने वारस घेतात अनेक प्रकरणात असा अनुभव येतो मयत एकत्र कुटुंब* प्रमुखाचे कायदेशीर वारस एकत्र कुटुंब प्रमुखाच्या मृत्यूनंतर फक्त स्वतःच्या घरातील अन्य मुलांना मुलींना नोटीस देत नाही एकत्र कुटुंब प्रमुखाच्या वारसांची नावे भुमी अभिलेख दाखल होतात.


*काही काळाने एकत्र कुटुंब प्रमुखाच्या अन्य वारसांनी वारस नोंदी साठी अर्ज केला तर त्यांची* वारस नोंद करण्यासाठी दिरंगाई केली जाते. सर्व कायदेशीर वारसांच्याहक्क नोंदीबाबत कोणतीही कार्यक्षमता किंवा न्याय वर्तन महसुली कर्मचारी दाखवत नाहीत.

   *त्याचा परिणाम म्हणून एकत्र कुटुंब प्रमुखाचे वारस शेत जमिनीची परस्पर विक्री किंवा* वाटप करतात. या प्रथेमुळे दिवाणी व महसुली न्यायालयात हजारो दावे दाखल झाले आहेत. भूधारकांना जी आर्थिक हानी मनस्ताप सहन करावा लागतात याला जबाबदार कोण? महाराष्ट्राचे प्रशासन.

*पूर्वी एकत्र कुटुंब प्रमुख मॅनेजर अशा प्रकारच्या नोंदीमुळे ज्यांच्यावर अन्याय झाला असेल* तर त्याने एकत्र कुटुंब प्रमुख अशी नोंद असलेला सातबारा उतारा. संबंधित फेरफार गाव नमुना सहा मिळावा.

*संबंधित फेरफार बाबतच्या गाव नमुना 6 क मधील वारस ठरावाची प्रत मिळवावी आणि* सदर फेरफार विरुद्ध मे उपविभागीय अधिकारी यांचे समोर दावा दाखल करावा.

    *नगरात किंवा शहरात मालमत्ता पत्रक आवर बाबतीत वारस नोंदी बाबतची त्यांच्यावर* अन्याय झाला आहे त्यांनी नगर भूमापन अधिकारी यांच्या वारस  नोंदीच्या आदेशाविरुद्ध त्यांच्या वरिष्ठ अधिकार्‍यांचा समोर दावा दाखल करावा.

  नगरातील व शहरातील वारस नोंद मालमत्ता पत्रकावर दाखल करण्यासाठी अशीच पद्धत आहे. न्यायोचित वारस नोंदीबाबत महसुली अधिकारी दाद देत नसतील तर दिवाणी दावा दाखल करून वारस दाखल मिळवून वारसा हक्क मिळवता येतो.

*दिवाणी न्यायालयाने दिलेला वारस दाखला किंवा वारस हक्काबाबत दिलेला निकाल आदेश थेट भूमी अभिलेख महसूल खात्याच्या कर्मचाऱ्यांना दाखल करावा लागतो.*

◆ *शेत जमिनीचे सरसनिरस वाटप* ◆

*प्रश्न* : *शेतजमिनीच्या वारस नोंदी नंतर शेत जमिनीच्या वारसांमध्ये किंवा विविध मालकांमध्ये शेत जमिनीची विभागणी व वाटप करणे याविषयी माहिती देणे आवश्यक आहे बहुसंख्य शेतजमीन मालकांचा हा मुख्य प्रश्न आहे.*

या प्रश्नाचे उत्तर विस्ताराने देत आहे.

: शेत जमिनीचे चे करून लागणाऱ्या सर्वच मालकांनी भान आणि समजदार पणा दाखवतात तर महसूल खात्याच्या मदतीने हा प्रश्न सहज सुटू शकतो. काही प्रकरणात संपूर्ण आणि आधी बिगरशेती n a  करून नंतर जमिनीचे विभागणी करणे सोपे जाते असा अनुभव आहे.


   ● शेत जमिनीचे वाटप ●

( अ ). प्रत्येक व्यक्तीच्या आपल्या वडिलोपार्जित स्थावर व जंगम मिळकतीतील आपला असलेला कायदेशीर हक्क वेगळा करून शहरापासून मागण्याचा हक्क व अधिकार आहे.

( ब ) . स्थावर मिळकतीचे वाटप विभाजन मागणे म्हणजे एकत्र कुटुंबाच्या मिळकतीचे आपला हिस्सा वाटा कायदेशीरपणे इतर इतरांपासून वेगळा करून मिळवणे होईल.

( क ). वाटपाचे विविध प्रकार आहेत. पूर्वी वाटप तोंडी वा लेखी या दोन्ही प्रकारांनी करता येत होते पण सध्या मालमत्तेच्या वाढत्या किमती पाहता मालमत्तेचे लेखी नोंदणीकृत वाटप करणे योग्य ठरते.

(ड ). वाटप करणे म्हणजे सहहिस्सेदार पासून वेगळे करणे. प्रत्येकाचा हिस्सा वाटा निश्चित करणे प्रत्येक हिस्सेदार आपल्या हिश्शयाची मिळकत स्वतंत्रपणे उपभोगू शकेल अशी व्यवस्था करणे होय.

   ● शेत जमिनीचे वाटप ●

_आपण येथे प्रामुख्याने शेत जमिनीचे वाटप विभाजन याबाबत माहिती घेणार आहोत._

*महाराष्ट्र जमीन महसूल अधिनियम 1966 चे कलम 85 हजार 600 धारांमध्ये वाटप करण्याचे अधिकार* जिल्हाधिकारी यांना अधिकार प्रदान केले असतील तर तहसीलदार जमिनीचे वाटप करू शकतात. परंतु जर सहधारक यांनी वाटपास सहमती नसेल तर महाराष्ट्र जमीन महसूल अधिनियम 1966 चे कलम 85 अन्वये जिल्हाधिकारी तहसीलदार यांना शेत जमिनीचे वाटप करण्याचा अधिकार राहत नाही. अशी जमीन वाटपाचे अधिकार माननीय दिवाणी न्यायालय यांना आहेत

या दिवाणी न्यायालयाने शेत जमीन वाटपाचा निकाल दिल्यानंतर वाटपाची संबंधित मे. *तहसीलदार व मे. उपअधीक्षक भूमी अभिलेख यांना वाटपाची प्रक्रिया पूर्ण करावी लागते.*

*महाराष्ट्र जमीन महसूल अधिनियम 1966 चे कलम 85 प्रमाणात शेत जमिनीचे वाटप* करण्यासाठी चा नमुना अर्ज शेवटी दिला आहे. सह इस्से  दाराच्या संमतीने वाटप करण्याचा अर्ज दाखल झाल्यास महाराष्ट्र जमीन महसूल अधिनियम (वाटप करणे) 1967 नियम 3 ( १ ) अनन्वय जिल्हाधिकारी व तहसीलदार नमुना मध्ये हीतसंबंधित हिस्सेदार आणि नोटीस काढावे.

*त्याचप्रमाणे वाटपाची नोटीस नियम 3 (2) अनन्वय नमना बी मध्ये संबंधित गावातील तालुका* कार्यालयात प्रसिद्ध केले जाते. शेत जमिनीचे हिस्सेदारांना वाटप करताना सरसनिरस वाटप वाटप केले जाते. त्याचप्रमाणे मुंबईच्या जमिनीचा तुकडा पाडण्यास प्रतिबंध करण्याबाबत आणि त्यांचे एकीकरण करण्याबाबत अधिनियम 1947 मधील तरतुदीप्रमाणे वाटप करावे लागते.

*प्रत्येक तालुक्यासाठी प्रमाणित ठरलेल्या क्षेत्रापेक्षा कमी क्षेत्राची* जमीन तुकडा पडेल अशा पद्धतीने हस्तांतरित वाटप विभाजित करता येत नाही त्यामुळे तहसीलदार त्यांना शेत जमिनीचे विभाजन करताना सह धारकांमध्ये वाटप विभाजन करताना या कायद्यातील तरतुदी लक्षात घेऊन वाटप विभाजन करावे.

*त्यासाठी उपअधीक्षक तालुका भूमी अभिलेख्यांच्या कार्यालयातील कर्मचार्‍यांची* मदत घेतली जाते या कार्यालयामध्ये शेत जमीन मोजणी चे पैसे भरल्यानंतर भूकरमापक प्रत्यक्ष जमिनीवर येतो.

*प्रत्येक जमिनीचा गट बुकातील नकाशा जमिनीतील पोट खराब* क्षेत्र याचा विचार करून वाटप तकता तयार केला जातो हत्तीवर निशाणा बसवितो पुणे जिल्ह्यासाठी प्रमाणित क्षेत्र जिरायती जमिनीसाठी एक एकर व बागायत जमिनीसाठी दहा गुंठे आहे.

*वाटप कमी सुचवल्या जाणाऱ्या तुकड्यांबाबत हरकत असल्यास वाटपाच्या गुणवत्तेबाबत महसूल अधिकाऱ्यांनी विचार केला* पाहिजे व वाटप तक्त्यात दुरुस्ती केली पाहिजे. न्यायालय तहसीलदार व भुमिअभिलेख खात्यातील कर्मचारी यांनी शेत जमिनीचे वाटप करताना उत्पादन क्षमता सुपीक जमिनीचे स्थान सोयीसुविधा प्रत्यक्ष किंमत क्षेत्रफळ आणि भविष्यात सदर जमिनीचे होणाऱ्या विकासाबाबतची क्षमता अशा सर्व बाबी विचारात घेऊन सर्वांना विश्वासात घेऊन समजावून सांगितले पाहिजे.

*वाटप तक्ता सर्वांना समजावून संमती घेतली पाहिजे शेत जमिनीच्या वाटपाबाबत दिवाणी न्यायालयात दावा दाखल झाला* तरी शेतजमिनीचे प्रत्यक्ष वाटप करताना तहसीलदार व उपाध्यक्ष भुमिअभिलेख तालुका यांची मदत घेऊनच वाटप पार पाडले जाते.

*पूर्वी झालेले वाटप पुन्हा नव्याने करण्याचा अधिकार पूर्णपणे न्यायालयाच्या कक्षेतील आहे* महसूल खाते या निर्णय करू शकत नाही.

• 🔸 *वाटपाबाबतचे काही महत्‍वाचे निकाल* 🔸

*मा. उच्च न्यायालय AIR 2002 मुंबई 129 अन्वये एकत्रित कुटुंबाच्या मिळकती या त्यांच्या* कुटुंबाच्या सोयीनुसार प्रत्येक जण अनेक वर्ष विनातक्रार वहिवाट करत असेल त्यापासून उत्पन्न घेत असेल व याबाबत बरीच वर्ष कोणीही हरकत घेतली नसेल तर त्या कुटुंबातील एखादी व्यक्ती पुन्हा त्यामध्ये आपापसात तडजोडी प्रमाणे झालेल्या वाटपाला बांदा आणू शकत नाही.

*तसेच सर्वोच्च न्यायालय AIR 1995 सुप्रीम कोर्ट 1728 अनन्वय हिंदू वारसा कायद्यान्वये* वहिवाटीप्रमाणे वाटप झाले असेल आणि हिस्सेदार वहिवाटी अनेक वर्ष करीत असतील तर अशा जमिनीचे वाटप करणे करिता नोंदणीकृत वाटपाची आवश्यकता नाही.


*शासन परिपत्रक सी ओ एन 2784 /188943 /  3941 /ल.1दि. 25 जून 1992 अनन्वय मुंबईचे जमिनीचे तुकडे पाडण्यास प्रतिबंध व त्यांचे* एकत्रीकरण 1947 अनन्वय 31 डिसेंबर 1990 पर्यंत जमिनीचे बेकायदेशीर व्यवहार दंडाची रक्कम भरून शासनाने उपरोक्त परिपत्रकान्वये नियमित केले आहे.

*शेत जमिनीची खरेदी-विक्री हस्तांतरण वाटप विभाजन यासाठी प्रमाणभूत क्षेत्र तुमच्या* तालुक्यासाठी किती क्षेत्र निश्चित केले आहे याची माहिती संबंधित उपाधिक्षक भुमी अभिलेख यांच्याकडे प्राप्त होते. शेत जमिन वाटपाचे काम परस्पर संमतीने समजुतीने करताना सादर कराराचा नियम निबंधाच्या कचेरीत नोंदणीकृत करावा.

*जमीन व मालमत्तेचे वाटप विभाजन यांचे करार निष्णात वकिलांच्या मदतीने करा* बांधकामावरील झाडे झाडांचे हक्क झाडांचे उत्पन्न विहिरीतील पाणी वापरण्याचा हक्क बाबत ची वाटणी व याबाबत नोंदणीकृत करार करा.
____________________

• 🔸 *शेत जमिनीचे वारसांमध्ये किंवा अनेक मालकांमध्ये विभागाने करताना शेतजमीनीचा पोट हिस्सा मोजणी केली जाते त्याविषयी शेतजमिनीची होता मोजणी कशी केली जाते ?* 🔸

*महाराष्ट्र शासनाच्या भूमिअभिलेख विभागाकडून विविध प्रकारच्या कारणांसाठी* जमिनीची मोजणी केली जाते. उदाहरणार्थ सर्वे नंबर गटनंबर च्या जमिनीच्या हद्दी पुन्हा निश्चित करणे कामी भूसंपादनाचे कामी बिनशेती कामी कोर्टाचे हुकुमान्वये जागेवरील परस्थिती दर्शवणे कामे तसेच जमिनीचे पोटहिस्से करणेकामी मोजणी करण्यात येते

*यापैकी कोटेचा मोजणी यालाच फाळणी मोजणी/ गट विभाजन मोजणी खातेफोड मोजणी अशा* विविध नावाने संबोधण्यात येते या वनिता मोजणीबाबत विस्तृत माहिती तसेच मोजणीची कार्यपद्धती देत आहे.

*स्वातंत्र्यपूर्व काळात ब्रिटिश राजवटीमध्ये शेतजमिनीचा आकार क्षेत्र प्रतवारी तसेच* जमिनीचे निश्चित स्थान दर्शवणे कामे भूमापन करण्यात येऊन नकाशे तयार करण्यात आले. तसेच जमिनीचा शेतसारा निश्चित करण्यात आला. यालाच जमाबंदी असे म्हणण्यात येते. यावेळी जमिनीचे भू मापन करताना सर्वे नंबर हा मुख्य घटक मानुन भुमापण करण्यात आले.

*भुमापन करण्यात आलेल्या प्रत्येक शेत जमिनीचे सर्वे नंबर देण्यात आला व कालांतराने सर्वे* नंबर हा जमिनीची ओळखणारा घटक ठरला. सर्वे नंबर प्रमाणे जमिनीचे मालकी व धारणाधिकार निश्चित करण्यात आले याची नोंद भुमी अभिलेख आत घेण्यात आले.

*सर्वे नंबर एक अथवा एकापेक्षा जास्त धारकांचे मालिकेचे होते कालांतराने जमिनीचे धारकांकडून जमिनी वारसाकडे हस्तांतरित झाल्या*. काही धारकांनी जमिनीचा भाग अन्य व्यक्तींना हस्तांतरित केला अथवा जमिनीच्या भागाचे इतर कामासाठी वापर सुरू झाला. याचाच परिणाम सर्वे नंबर चे एक पेक्षा जास्त सहधारक झाले या धारकांनी जमिनीचा वापर करताना वेगवेगळ्या वहिवाट सुरू केल्या. यामुळे सर्वे नंबर चे एक पेक्षा जास्त प्रमाणात विभाजन झाले.
परंतु या वेगळ्या भागांची भूमी अभिलेखच्या नकाशात नोंद नव्हती. जमिनीचा नकाशा अपूर्ण सर्वे नंबर ची हद्द दर्शवत होता जमिनीच्या अभिलेखाचे अद्यावतीकरण करण्याच्या कामी शासनाने सर्वे नंबर मध्ये विभाजनामुळे झालेल्या हिस्सयांचे भुमापण सुरू केले हे काम साधारण 1910 चाली सुरू झाले.

  तेथूनच पोट हिस्सा मोजणी सुरुवात झाली. शासनाच्या कर्मचाऱ्यांनी गावोगावी जाऊन शेत जमिनीचे जेथे जेथे पोटहिस्से पडलेले आढळले त्यांचे मोजणी करून नवीन पोटहिस्से नकाशे ज्याला फाळणी नकाशा असेही म्हणतात. ते तयार केले हे फाळणी नकाशे संबंधित धारकांना देण्यात येऊन पोटहिस्सा धारकांना त्यांच्या जमिनीचे स्वतंत्र नकाशा मिळणे कमी झाला.
*या मोजणी मध्ये सह धारकांमध्ये भविष्यात हद्दी व क्षेत्राबाबत वाद उत्पन्न होऊ नये असा शासनाचा उद्देश होता. पोट* हिस्से करताना प्रत्येक कोटेचा कमीत कमी किती क्षेत्राचा असावा याबाबत शासनाने नियम वापर केले होते. व पोटॅशच्या किमान क्षेत्राची मर्यादा प्रत्येक विभागात उदाहरणार्थ गुजरात पश्चिम महाराष्ट्र कोकण या विभागात वेगवेगळी होती.

*सन 1947 आली मुंबईचा धारक जमिनीचे तुकडे पाडण्यास प्रतिबंध करण्याबाबत व त्यांचे* एकत्रीकरण करण्याबाबत अधिनियम अस्तित्वात आला. त्यांचे तरतुदीस अधीन राहून महाराष्ट्रातील प्रत्येक गावातील शेत जमिनीचे पोट देशाचे किमान क्षेत्र किती असावे हे ठरविण्यात आले.

*यालाच प्रमाणभूत क्षेत्र असेही म्हणतात प्रमाणभूत क्षेत्राचा तपशील प्रत्येक तालुक्याच्या* उपअधीक्षक भुमी अभिलेख कार्यालयात उपलब्ध आहे. महाराष्ट्र जमीन महसूल अधिनियम 1966 यातील 82 85 86 87 यातील तरतुदीनुसार पोट हिस्सा मोजणी चे कार्यवाही करण्यात येऊ लागली.
*पोटहिस्सा मोजणी संबंधित धारकांचे अर्जानुसार करण्यात येऊ लागले. पोट हिस्सा मोजणी* विविध कारणांसाठी करण्यात येते. समजा जमिनीच्या सर्वे नंबर गट नंबर चे सातबारा सदरी एकच धारक आहे. त्या धारकांनी जमिनीचे भाग खरेदीने बक्षीसपत्राने अन्य धारकांचे नाव हस्तांतरण केल्यानंतर अन्य धारकांची नावे धारक सदरी सातबारा चे उताऱ्यात दाखल करण्यात येते. म्हणजेच शेत जमिनीत एकापेक्षा जास्त धारक येतात.

त्याचप्रमाणे जमिनीच्या धारकांच्या नावात वारस हक्क चे नोंदी होऊन वारसाचे नाव सातबारा सदरे दाखल होतात. हे धारक आपल्या वेगवेगळ्या वहिवाट सुरू करतात. परंतु भुमिअभिलेख आत संपूर्ण सर्वे नंबर गटनंबर याचा एकच नकाशा असतो. या नकाशा चे अद्यावतीकरण करणे आवश्यक असते. तसेच धारकांनी देखील त्यांचे स्वतंत्र वहिवाट दर्शविणारा नकाशा तयार करून घेणे गरजेचे असते.
*अन्यथा भविष्यात धारकमध्ये पोट विभागाच्या हद्दीवरून वाद निर्माण होतात त्याचप्रमाणे महसूल विभागाकडून जमिनीचे* विभाजन वन सर्वे नंबर गट नंबर मधील सहज धारकांचे स्वतंत्र सातबारा उतारे तयार करण्यात येतात परंतु याची नोंद भूमी अभिलेखा कडील संबंधित सर्वे नंबर गट नंबरचा नकाशा असतो या कामे देखील सर्व धारकांनी पोट हिस्सा मोजणी करून घेणे आवश्यक ठरते.

*पोट हिस्सा मोजणी कामे सर्वे नंबर गटनंबर मधील सहज धारकांपैकी कोणत्याही धारकास अर्ज करता येतो याकामी* संबंधितांनी त्यांची जमीन या तालुक्यांमध्ये आहे तेथील उपअधीक्षक भूमी अभिलेख ( पूर्वीचे नाव तालुका निरीक्षक भुमी अभिलेख) यांचे कार्यालयात जाऊन तेथे उपलब्ध असलेल्या विहित नमुन्यात अर्ज करणे आवश्यक असते
*याकामी अर्जासोबत पुढील प्रमाणे कागदपत्रांची आवश्यकता असते*.

१. पोट हिस्सा करावयाचे सर्वे नंबर / गटनंबर यांच्या तीन महिन्याच्या आतील 7/ 12 उतारा.

२. सर्वे नंबर/ गटनंबर यातील सर्व सहधारक यांचे नाव व पत्ते

३. जमिनीच्या विभाजनाबाबत दिवाने कोर्टाचे किंवा तहसीलदारांचे आदेश असल्यास त्याच्या सत्यप्रती

४. सर्वे नंबर गटनंबर चे ज्याप्रकारे पोट हिस्से जागेवर आहेत अथवा ज्याप्रमाणे वतीने चे करावयाचे असतील ते दर्शवणारा कच्चा नकाशा.
 
    *वरील प्रमाणे कागदपत्र उपअधीक्षक भुमिअभिलेख यांचे कार्यालयात दिल्यानंतर जमिनीचे मोजणी फी निश्चित करण्यात येते.*
*मोजणी फी निश्चित करताना जमिनीचे क्षेत्र तसेच करावयाचे* एकूण हिते याचा विचार करण्यात येते. मोजणी फी चलनाने बँकेत भरून ते चलन कार्यालयात दिल्यानंतर मोजणीची कार्यवाही सुरू होते. त्याचप्रमाणे मोजणी अर्ज प्राप्त झाल्यानंतर तो क्रमानुसार भूमापक यांच्याकडे मोजणीसाठी देण्यात येतो.

*या कामे भूमापक मोजणीचे दिनांक करणारी नोटीस सर्व* सहधारक /लगत कब्जेदार यांना देतात. मजनी चे दिवस सर्व सहकाऱ्यांनी मोजणी करण्याच्या जमिनीत हजर राहून आपापल्या देशाच्या वहिवाटीच्या खुणा दर्शविणे गरजेचे असते. या वहिवाटीच्या खुणा प्रमाणे प्रत्येक प्रदेशाची मोजणी करण्यात येते.

*यावेळी मोजणी झाल्यावर प्रत्येक पोटधारकांचे वहिवाटीत असलेल्या क्षेत्राची नोंद भुमापनाकडे असलेल्या हिस्सा* फॉर्म नंबर यामध्ये घेण्यात येते वयाची समज माहिती सर्व सहा धारकांना देऊन त्याचीही स्‍वाक्षरी हिस्सा फॉर्म नंबर 4 मध्ये घेण्यात येते. भूमापक यानंतर पोटहिस्सा धारकांनी जागेवर दर्शवलेल्या वहिवाटी प्रमाणे होती रस्ता नकाशा तयार करतात.

*तसेच पोटहिस्सा चे क्षेत्र कायम करतात. हे काम पूर्ण झाल्यावर याची नोंद कार्यालयात असलेल्या* हिस्सा फॉर्म नंबर 11 त्याच आकाराचे पत्रक असेही म्हणतात यामध्ये लिहिले जाते. या हिस्सा फॉर्म नंबर 11 वरुन एकदा फॉर्म नंबर बाराचे पत्रक तयार करण्यात येते. यामध्ये प्रत्येक कोटेचा धारकांचे नाव क्षेत्र आकार नमूद करून ते एक पत्रक तहसीलदार यांना लिहिले जाते.

तहसीलदार कडून ते पत्र संबंधित गावाचे तलाठी यांचेकडून देण्यात येऊन त्या पत्रकाप्रमाणे सर्वे नंबर / गट नंबर यांचे सातबाराचे उतारे वेगळे करण्यात येतात तसेच सर्वे नंबर /  गटनंबर यांचे एकूण आकारात पोट हिस्सा मोजणी नुसार विभागणी केली जाते. हे सगळे प्रक्रिया पूर्ण झाल्यावर पोट हिस्सा मोजणी चे कार्यवाही पूर्ण झाले असे समजण्यात येते.

परंतु ज्या सर्वे नंबर /गटनंबर सातबारा उतारे पोट हिस्सा मोजणीच्या अगोदर वेगळे झाले आहेत त्यामध्ये देखील पिस्ता फॉर्म नंबर 12 चे पत्रकाप्रमाणे आवश्यक ते बदल करण्यात येते. हॉटेलचा मोजणीच्या वेळी जागेवर प्रमाणभूत क्षेत्रापेक्षा कमी क्षेत्राचे हिस्से आढळल्यास पोट हिस्सा अंतिम करता येत नाही.

● _पोटहिस्सा मोजणीबाबतचे आकलन_ ●

*१. अनेक वेळा शेतजमिनीतील सहधारक आपापसात जमिनीचे वाटप करून घेऊन स्वतःचे वेगळे* सातबारा करून घेतात. वास्तविक कोणत्याही सर्वे नंबर/ गटनंबर यांचे सातबारा वेगळे करायचे असल्यास ते पोट हिस्सा मोजणी नंतरच करणे योग्य असते. परंतु ्यावेळी उद्भवणार्‍या परिस्थितीनुसार सातबारा उतारे वेगळे केले जातात.

*ह्या वेगळ्या उताऱ्यावर जे क्षेत्र नमूद असते त्याप्रमाणे जागेवर क्षेत्र असतेच असे नाही.* त्याचप्रमाणे वेगवेगळ्या उताऱ्याप्रमाणे जागेवर वहिवाटी नसतात. अनेक वेळा एका सर्वे नंबर गटनंबर काही क्षेत्र खरेदी करण्यात येऊन सातबारा सदरी नाव दाखल करण्यात येऊन खरेदी क्षेत्राचा वेगळाच सातबारा उतारा करण्यात येतो.


परंतु खरेदी प्रमाणे जागेवर शेत्र आहे काय याची खात्री केलेले नसते. *अशा परिस्थितीत संबंधित सुधारक भुमी अभिलेख विभागाकडे मोजणी अर्ज करून* त्यांचे सातबारा प्रमाणे जागेवर हद्द कायम करण्याची मागणी. किंवा खरेदी प्रमाणे जागेवर क्षेत्र काढून देणे अथवा हद्द कायम करून देण्याची मागणी करतात. असे मोजणी अर्ज सध्याच्या नियमानुसार स्वीकारणे शक्य होत नाही.

अशा प्रकरणात वास्तव्य *सातबारा वेगळे करताना मोजणी होऊन त्यांचे नकाशे झाले नसल्याने भूमी अभिलेख विभागाकडे संपूर्ण जगाचा सर्वे नंबर नकाशा एकत्र व एकच* असतो. खरेदी क्षेत्राचा अथवा वेगळे झालेल्या सातबारा प्रमाणे नकाशा नसल्याने अशा परिस्थितीत जमिनीची हद्द कायम करून देणे शक्य नसते.

अशा *परिस्थितीत पुढील प्रमाणे कार्य पद्धती अवलंबण्यात आल्यास हा प्रश्न सुटू शकतो*. त्या संपूर्ण गटाचे सर्वे नंबर सातबारा उतारे वेगळे करण्यात आले आहेत त्यातील सर्व धारकांनी सर्वसंमतीने तसेच प्रत्येक सातबारा उतारा प्रमाणे मोजणी चे पैसे भूमी अभिलेख विभागाकडे भरून पोट हिस्सा मोजणी साठी अर्ज करावा.


*याबाबत भूमापक सर्व वेगळे केलेल्या 7 /12 उतार्यावरील सहधारकांना नोटीस देऊन* जागेवर मोजणीसाठी येतील. तसेच सर्व धारकांचे संमतीने महाराष्ट्र जमीन महसूल अधिनियम 1966 मधील महसूल ( महसूल भूमापन क्रमांकाचा उपविभाग ) नियम 1969 मधील नियम 16 (  1 )अन्वये 7/12 वरील क्षेत्राप्रमाणे जागेवर हद्दी निश्चित करू शकतील.

*या हद्दीस सर्व धारकांची संमती असल्यास त्याप्रमाणे पोटहिस्सा* मोजणी नकाशा तयार करण्यात येईल. अशाप्रमाणे प्रत्येक वेगळ्या झालेल्या 7/ 12 उताऱ्याप्रमाणे नकाशा तयार होऊन धारकांना भविष्यात या नकाशाप्रमाणे त्यांच्या जमिनीची हद्द कायम करता येईल.

*परंतु या मोजणीचे वेळी पोटहिस्याचे हद्दीबाबत तसेच क्षेत्राबाबत सर्व धारकांची संमती* नसेल अथवा त्यांच्यात वाद निर्माण झाल्यास महाराष्ट्र जमीन महसूल ( महसूल भुमापण व भूमापन क्रमांकाचे उपविभाग ) 1969 मधील नियम 16 (२) नुसार याकामी जागेवरील वहिवाटीप्रमाणे तसेच धारकांचे मागणीप्रमाणे पोटहिस्से दर्शवणारे मोजणी करण्यात येईल.



*परंतु पोटहिस्सा मोजणीची कार्यवाही अंतिम करण्यात येणार* नाही. धारकांचे वाद दिवाणी न्यायालयात अथवा अन्य प्रकारे ठेवल्यानंतर मोदींनी प्रमाणे प्रत्येक पोटहिस्साचा नकाशा कायम करण्यात येऊन तसेच त्याची नोंद हिस्सा फॉर्म नंबर 11 व 12 मध्ये घेऊन हिस्सा फॉर्म नंबर 12 तहसीलदार यांच्याकडे पाठवण्यात येईल.

व गावचे दप्तरात हिस्सा फॉर्म नंबर 12चा अंमल झाल्यावर पोटहिस्सा मोजणीची प्रक्रिया पूर्ण करण्यात येईल.


*२ .  अनेक वेळा एका गटाचे/ सर्वे नंबर चे. 4 ते 5 हिस्से होऊन त्यांचे वेगळे 7/12 उतारे असतात. अथवा गटाचा/ सर्वे* नंबरचा एकच 7/12 असतो व त्यावर 4 ते 5 अथवा जास्त सहधारकांची नावे दाखल असतात. यापैकी 1 अथवा 2 सहधारक त्यांचा हिस्सा वेगळा करून मागतात. अन्य धारक यास संमती देत नाही.अथवा नकारही देत नाहीत.

*तसेच जे सहधारक हिस्सा वेगळा करून मागतात. ते त्यांचे* हिस्स्या यापुरतेच मोजणी चे पैसे भरण्यास तयार असतात. अशावेळी त्या धारकांना हिस्सा वेगळा करून हवा असतो. त्यांनी सर्व हिस्साचे पैसे भरल्यास मोजणी अर्ज स्वीकारण्यात येतो. तसेच जागेवर जावून  मोजणी देखील करता येते.

*परंतु जागेवर प्रत्येक सहधारकांच्या वेगळ्या वहिवाटीच्या खुणा दर्शवणारे बांध* असणे आवश्यक असते. तसेच मोजणीचे वेळी सहधारकांना पोटहिस्सा हद्दीबाबत अथवा वहिवाटीबाबत हरकत घेतल्यास मोजणी पूर्ण होऊ शकत नाही. परंतु हरकत नसल्यास जागेवरील वहिवाटीप्रमाणे मोजणी करता येते. व मोजणीअंती प्रत्येक हिस्साचा पोटहिस्सा नकाशा तयार करून फॉर्म नंबर 11 व 12 मध्ये नोंद घेऊन ते गावी तलाठी यांच्याकडे अंमल घेण्याकामी पाठवण्यात येऊन *पोटहिस्सा मोजणीची कार्यवाही पूर्ण करता येते*

(3 ) सन 1947 सालचा मुंबईचा धारण जमीनीचे तुकडे पाडण्यास प्रतिबंध करण्याबाबत व त्यांचे एकत्रीकरण करण्याबाबत अधिनियमानुसार महाराष्ट्रातील प्रत्येक गावासाठी पोटहिस्साचे प्रमाणभूत क्षेत्र ठरवण्यात आले आहे. परंतु एका गटात सहधारकांची संख्या जास्त झाल्यास ते आपापले हिस्से वेगळे करून मागतात. प्रत्येकाचा हिस्सा वेगळा केल्यास तो प्रमाणभूत क्षेत्रापेक्षा कमी होत असल्याने पोट हिस्सा मोजणी ची कार्यवाही भूमी अभिलेख विभागास करता येत नाही.

(4). *ज्या शहरात/ गावात नगरपालिका  / महापालिका आहेत, त्यातील क्षेत्रातील शेत जमिनीचे पोटहिस्सा करावयाचे* झाल्यास महाराष्ट्र शासनाचे महसूल व वन विभागाचे परिपत्रक क्र.एन.ए.ए.1080/23994/ल-2 दिनांक 22 /5 / 1981 अन्वये म्युनिसिपल कौन्सिल व नगर रचना अधिकारी यांच्याकडील ना हरकत प्रमाणपत्र प्राप्त झाल्याशिवाय नव्याने निर्माण होणाऱ्या विभागाची मोजणी करू नयेत. अशा सूचना आहेत त्यामुळे अशा भागातील पोटहिस्सा मोजणी करताना नगरपालिका/ महानगरपालिका यांचे ना हरकत प्रमाणपत्र घेऊनच मोजणीची फि सह अर्ज करणे गरजेचे आहे.



*( 5 ). पोट हिस्सा मोजणी ही जमिनीचे सह धारकांनी त्यांच्या* हिश्श्याच्या वहिवाटी व वहिवाटीच्या ज्या हद्दी जागेवर दर्शविल्या आहेत, त्याप्रमाणेच करण्यात येते. नवीन नकाशे तयार होऊन जागेवरील वहिवाटीप्रमाणे येणारे क्षेत्र काम करण्यात येते. अनेक वेळा जमीनधारक वहिवाटीच्या हद्दी जागेवर दर्शविण्याची मागणी करतात अथवा जागेवर हद्दी खुणा लावून देण्याची मागणी करतात. परंतु ती कार्यवाही भूमिअभिलेख विभागास करता येत नाही.

*( 6). पोटहिस्सा मोजणी मध्ये सगळ्यात महत्त्वाचा वादाचा मुद्दा पुढीलप्रमाणे असतो. तिच्या* सहधारकांची पोट हिस्सा मोजणी पूर्वीच 7/12 वेगळे करून घेतले आहेत, त्यांचे मोजणे करताना 7/12 क्षेत्र व पोटहिस्सा मोजणीनुसार येणारे क्षेत्र यात मोठ्या प्रमाणात तफावत येते. वास्तव्य 7/12  वरील क्षेत्राप्रमाणे जागेवर वहिवाटी ठेवण्याचे काम संबंधित धारकांचे आहे. अनेकदा गट नंबर /सर्वे नंबर याचा एकच 7/12 असतो. परंतु मोजणी अंती सहधारकांचे क्षेत्र कमी-जास्त होते. याचे उदाहरण पुढीलप्रमाणे आहे. समजा7/12 सदरी संपूर्ण गटाचे / सर्वे नंबर चेक 10.0 हेक्टर आर एवढे क्षेत्र आहे व यामध्ये एकूण 5 सहधारक आहे.

   *या सर्व सहधारकानी पोट हिस्सा मोजणी साठी अर्ज केल्यास त्यांना मोजणीनुसार प्रत्येक सहहिस्सेदारांचे* हिस्स्यास2.00 अॅक्टर आर पेक्षा कमी अथवा जास्त क्षेत्र येते. कारण मोजणी करणारे भूमापक जागेवरील सहहिस्सेदारांना ज्या वहिवाटीच्या हद्दी दर्शविल्या त्याप्रमाणे मोजणी करतात. त्यामुळे क्षेत्रात तफावत येते. अशा वेळी भूमापकांनी मोजणीनुसार येणाऱ्या क्षेत्रातील तफावतीची समज सर्व सहधारकास देणे आवश्‍यक असते. तसेच येणारे कमी जास्त क्षेत्र सहधारकांस ध मान्य असल्यास पोट हिस्सा मोजणी पूर्ण करून, मोजणी प्रमाणे पोटहिश्यांचे नकाशे तयार करून हिचा फॉर्म नंबर 11 व 12 तयार करून गावाचे दप्तरात अंमल घेणे कामी पाठविण्याची कार्यवाही करण्यात येते. परंतु क्षेत्राबाबत सहधारकांस वाद निर्माण झाल्यास त्यांनी याकामी महाराष्ट्र जमीन महसूल अधिनियम 1966 कलम 85 अन्वये तहसिलदार कडून अथवा दीवानी न्यायालयाकडून त्यांचे जमिनीचे वाटप करून घेऊन मग पोटहिस्सा मोजणी करून घ्यावी.

*पोट हिस्सा मोजणीअंति प्रत्येक हे त्यांचे धारकांचा स्वतंत्र नकाशा तयार होतो. व त्याला महाराष्ट्र* जमीन महसूल अधिनियम 1966 कलम 2 व 37 नुसार स्वतंत्र गट नंबर /सर्वे नंबर समजण्यात येईल. अशी कायद्यात तरतूद आहे. सद्यस्थितीत महाराष्ट्रात मोठ्या प्रमाणात शेतजमिनीचे 7 12 उतारे वेगळे झाले असून त्यांची पोटहिस्सा मोजणी होऊन भुमी अभिलेख आत नोंद झालेले नाही. यामुळे नकाशा संबंधित भुमिअभिलेख अद्ययावत होत नाही. पोटहिस्सा धारकांत देखील भविष्यात हद्दी व क्षेत्राबाबत वाद निर्माण होतात.7/12 वेगळे झाल्यानंतर पोटहिस्सा मोजणीत जेवढा जास्त विलंब होईल, तेवढी प्रकरणात गुंतागुंत जास्त निर्माण होते. ज्या सहधारकांना त्यांच्या जमिनीचा वेगळा पोटहिस्सा करून घ्यावयाचा आहे. त्यांनी भूमी अभिलेख विभागाकडून पोटहिस्सा मोजणी करून घेऊन सातबारा वेगळे करून घ्यावेत. यामुळे भविष्यात सहधारक आंत हद्दी बाबत वाद निर्माण होणार नाहीत.

◆ *जमिनीच्या वाटपाबाबतचा-- तुकडे करण्याबाबतचा कायदा* ◆

*मुंबईचा जमीनीचे तुकडे पाडण्यास प्रतिबंध करण्याबाबत आणि त्यांचे एकत्रीकरण करण्याबाबत अधिनियम 1947* मधील कलम 8 प्रमाणे कोणत्याही स्थानिक क्षेत्रातील कोणत्याही जमिनीचे हस्तांतरण किंवा विभागणी तुकडा निर्माण होईल. अशा रीतीने केले जाणार नाही. जमिनीचे तुकडे करणाऱ्या जमीन हस्तांतरणास किंवा जमीन विभागणी कलम 8च्या तरतुदीने बंदी घातली आहे

प्रत्येक जिल्ह्यासाठी / तालुक्यासाठी / काही गावांसाठी ठरवण्यात आलेल्या प्रमाण क्षेत्रापेक्षा कमी क्षेत्राचे जमिनीचे तुकडे पाडण्यास येणार नाही.

(१). हस्तांतरण , हुकूमनामा वारसहक्क यामुळे किंवा इतर कारणांमुळे जर दोन किंवा अधिक व्यक्तींनी ज्या स्थानीक क्षेत्रांत प्रमाण क्षेत्र करण्यात आले असतील, त्या कोणत्याही क्षेत्रातील अविभक्त जमिनीत हिस्से मिळण्याचा हक्क असेल आणि अशा जमिनीचे त्यांच्यात विभागणी करायची असेल तर त्याबाबतची अशी विभागणी तुकडा निर्माणन होईल, म्हणजेच तुकडा निर्माण होणार नाही, अशा रीतीने करण्यात येईल

( २ ). न्यायालयाकडून किंवा जिल्हाधिकाऱ्यांकडून किंवा सक्षम महसुली अधिकार्‍याकडून अशी विभागणी करण्यात येईल, तर त्या विभागणीसाठी पुढील कार्यपद्धती अमलात आणली जाईल.

( ३ ) एखादे हुकुमनाम्याची अंमलबजावणी करताना विभागणी करण्यात येईल , त्याबाबतीत , जमिनीच्या विभागणीसंबधी आणि भरपाई रकमेच्या वाटणीसंबंधी सर्व प्रश्नांच निर्णय यथास्थिती , हुकूमनाम्याची अंमलबजावणी करणारे । न्यायालय किंवा विभागणी करणारा जिल्हाधिकारी पोटकलम ( २ ) च्या उपबंधानुसार देईल .

जमिनीच्या विभागणीची बरीन तत्त्व लक्षात घेऊन जमिनीची विभागणी केली जाते . आता जमिनीचे तुडे पाहण्यास । बदी करताना किमान प्रमाणभूत क्षेत्रासंबंधीची माहिती घेणे आवश्यक आहे . नवीन जिल्हे , नवीन तालुके निर्माण झाल । आहेत . त्या तालुक्यांच्या उपअधीक्षक भूमी अभिलेख यांचेकडे किमान प्रमाणित क्षेत्राबाबत ( प्रमाणभूत क्षेत्राबाबत चौकशी करावी ,
( अ ). जर अनेक सहहिस्सेदारांना मध्ये विभागणी करताना एखाद्या सहहिस्सेदार जमिनीतील विशिष्ट हिस्सा मिळण्याचा हक्क आहे. आणि त्याला तो हिस्सा तुकडा निर्माण केल्याशिवाय देणे शक्य नाही. असे आढळून येईल तर त्याला त्या हिस्साबद्दल पैशाच्या स्वरूपात भरपाई देण्यात येईल. भरपाईची रक्कम व्यवहार्य असेल तेथवर भूमी संपादन अधिनियमातील तरतुदीनुसार भरपाई ठरवावी( आवश्यक असेल तर अधिकृत सर्टिफाइड व्हॅल्युअर कडून जमिनीची किंमत ठरविली जाऊ शकेल).

(आ) जर विभागणी करताना पोटकलम 1 च्या उपबंधास अनुसरून सर्व हिस्सेदारांच्या हिस्स्यांची तरतूद करण्यास पुरेशी जमीन नाही. असे आढळून येईल तर सहहिस्सेदारांना, आपणापैकी कोणत्या विवक्षित सहहिस्सेदारास किंवा सहहिस्सेदारांस जमिनीचा हिस्सा मिळावा आणि कोणास पैशाच्या स्वरुपात भरपाई मिळावी. याविषयी आपापसात करार करता येईल. असा कोणताही करार होत नसेल तर जमिनीचा हिस्सा घ्यावयाचा व जास्त पैशाच्या स्वरूपात भरपाई घ्यावयाची ते सहहिस्सेदार विहित रीतीने चिठ्ठ्या टाकून निवडण्यात येतील.

(इ). ज्या पद्धतीमुळे तुकडा निर्माण होणार नाही , अशी विभागणीची अन्य कोणतीही पद्धत पक्षकारांना मान्य  आल्यास विभागणी करताना ती पद्धत अनुसरण्यात येईल .

( क ). प्रत्येक हिस्सेदार भरपाईची रक्कम त्याला कायदेशीर जमिनीचा जो हिस्सा मिळण्या जोगा असेल, त्या हिस्स्यापेक्षा त्यास जास्त मिळालेल्या जमिनीच्या किमतीच्या प्रमाणात देईल आणि हिस्सेदार त्याला नमूद केलेल्या हिस्स्याचा ताबा घेण्यापूर्वी भरपाईची प्रमाणशीर रक्कम विहित केलेल्या रीतीने ठेव म्हणून ठेवील. त्याने तसे करण्यास कसूर केल्यास ,त्याचा हिस्सा, ज्याला आधी जमीन नेमून दिलेली नाही अशा व खंड ब मध्ये तरतुदी केलेल्या रीतीने निवडलेल्या इतर कोणत्याही सहहिस्सेदारस तसेच भरपाई द्यावी लागेल.

( ड ). खंड (क) अन्वये जास्त जमीन नेमून दिलेली आहे अशा सहहिस्सेदारापैकी कोणीही भरपाई देऊन हिस्सा घेत नसेल तर तो हिस्सा लिलाव करून सर्वात जास्त किंमत देणाऱ्यास विकण्यात येईल. आणि खरेदीची किंमत ज्यास जमीन मिळालेले नाही त्या हिस्सेदारास त्याच्या हिस्साच्या प्रमाणात देण्‍यात येईल.
🔸 *वाटपाबाबतचे काही महत्वाचे निकाल* 🔸

     *मा . उच्च न्यायालय AIR २00२ मुंबई १२९ अन्वये एकत्रित कुटुंबाच्या मिळकती या* त्यांच्या कुटुंबाच्या सोयीनुसार प्रत्येकजण अनेक वर्ष विनातक्रार बहिबाट करत असेल , त्यापासून उत्पन्न घेत असेल व याबाबत बरीच वर्षे कोणीही हरकत घेतली नसेल तर त्या कुटुंबातील एखादी व्यक्ती पुन्हा त्यामध्ये आपापसात तडजोडीप्रमाणे झालेल्या वाट्याला बाधा आण शकत नाही . तसेच मा . सर्वोच्च न्यायालये AIR १९९५ सुप्रीम कोर्ट १७२८ अन्वये हिंदू वारसा कायद्यान्वये वहिवाटीप्रमाणे वाटप झाले असेल आणि हिस्सेदार वहिवाटी अनेक वर्षे करीत असतील तर अशा जमिनीचे वाटप करण्याकरिता नोंदणीकृ वाटपाची आवश्यकता नाही .

  *शासन परिपत्रक सीओएन २७८० / १८८९४३ / ३९४५ / ल - १ , दि . २५ जून १९९२ अन्वये* मुंबईचा जमिनीच । तकडे पाडण्यास प्रतिबंध व त्याचे एकत्रिकरण १९४७ अन्वये ३१ डिसेंबर १९९0 पर्यंत जमिनीचे बेकायदेशीर व्यवहार दंडाची रक्कम भरून शासनाने उपरोक्त परिपत्रकाअन्वये नियमित केले आहेत .

*ज्या प्रकरणात जमीन मालकांमध्ये समजतदारपणा , कायद्याचे ज्ञान आणि वाटप* करता येईल , इतकी पुरेशी शेतजमीन आहे . त्यांनी महाराष्ट्र जमीन महसूल अधिनियम , १९६६ च्या कलम ८५ अन्वये तहसिलदार व उपअधीक्षक , भूमी अभिलेख याची मदत घेऊन आपल्या शेतजमिनीची विभागणी करून घ्यावी

*बनवू सकारात्मक दृष्टिकोन - समाज करूया महिती संपन्न*

★  *पोकळीस्त नोंद* ★

*प्रश्न :* *माझ्या जमिनीच्या ७ / १२ उता - यावर श्रीराम देवस्थान अशी नोंद गेली ५ वर्षे आहे . माझी वडीलोपर्जित जमीन आहे . श्रीराम देवस्थान ही नोंद काढून टाकण्यासाठी मी काय करावे ?*

*उत्तर :*

*ही नोंद रद्द करण्यासाठी महाराष्ट्र जमीन महसूल अधिनियम , १९६६ चे कलम १५५ अन्वये* लेखन प्रमादाची चुक  दरुस्त करण्यासाठी में . तहसिलदार यांचेसमोर संबंधित ७ / १२ उतारा व सर्व फेरफार उतारे जोडून दावा दाखल कारा. तहसिलदारसाहेब तुमच्या ७ / १२ उताच्यावर झालेली नोंद रद्द करण्याचा हुकूम देतील.

*त्याचा हुकुम में.तलाठी यांना सादर करून त्यांचेकडून* सातबारा उताच्यावरील श्रीराम देवस्थान ही नोंद रद्द करण्यात सांगा.

*मे. तहसिलदार यांची हुकुम हा न्यायालयीन हुकुम असल्याने* तलाठी यांना ही नोंद काढून टाकावी लागेल.

*प्रश्न :* *माझ्या जमिनीच्या ७ / १२ उता - यावर श्रीराम देवस्थान अशी नोंद गेली ५ वर्षे आहे . माझी वडीलोपर्जित जमीन आहे . श्रीराम देवस्थान ही नोंद काढून टाकण्यासाठी मी काय करावे ?*

*उत्तर :*

आपल्या ७ / १२ उताच्यावर किंवा मालमत्ता पत्रकावर ( Property Card ) केली जाणारी प्रत्येक नोंद आधी फेरफार पत्रकात नोंदविली गेल्यानंतरच ७ / १२ उता - यावर किंवा मालमत्तापन्नकावर नोंदविली गेली पाहिजे ,

कोणाचाही अर्ज नसताना , वर्दी नसताना , नोंदणीकृत दस्त नसताना , न्यायालयाचा निर्णय नसताना , शासकीय आदेश नसताना तलाठी कोणतीही नोंद स्वत : च्या इच्छेने ७ / १२ उता - यावर किंवा मालमत्तापत्रकावर स्वतः होऊन दाखल करू शकत नाहीत , हे लक्षात ठेवा .

बेकायदेशीर नोंद महाराष्ट्र जमीन महसूल अधिनियम , १९६६ च्या कलम १५५ अन्वये शहरात नगरमा अधिकारी / गावात तहसिलदार यांच्यासमोर दावा दाखल करून रद्द करून घेता येते

🎯 *भूमिहीनांना वाटप केलेल्या जमिनीचा प्रश्न* 🎯

*प्रश्न :आमच्या गावातील अनेक भूमिहीनांना 1978 साली शासनाने जमिनीचे वाटप केले, आमच्याकडे आम्हाला वाटप केलेल्या जमिनीचा सातबारा उतारा आहेत, पण ती जमीन आमच्या ताब्यात अद्याप देण्यात आलेले नाही काय करावे ? मार्गदर्शन करा.*

*उत्तर :(१). प्रथम जमिनीचा सातबारा उतारा वरील सर्व फेरफार उतारे मिळवा. ज्या फेरफार उतार्यामुळे तुम्हाला* जमीन वाटप केल्याचा उल्लेख (१) शासनाचा आदेश क्रमांक,(२) वाटप केलेल्या जमिनी चा भूमापन क्रमांक आणि क्षेत्र नमूद केले असेल, तर हा फेरफार उतारा तुम्हाला जमीन वाटप केल्याचा भक्कम पुरावा आहे.

*(२).आता तालुक्याचे तहसीलदार,संबंधित उपविभागीय अधिकारी, जिल्हाधिकारी यांना* लेखी निवेदन द्यावे निवेदनाला सातबारा उतारे व या फेरफार उतारा च्या खऱ्या नकला जोडा. जमिनीचा ताबा हद्द व निशाण्या दाखवून मोजणी करून मागा. मोजणीची फी शासनाने जिल्हाधिकारी यांनी( त्यांच्या खात्याने) भरावी. असे अर्थात स्पष्टपणे नमूद करा. याचे कारण तुम्हाला वाटप करण्यात आलेले तमिळ मोजून हद्द व निशाण्या दाखवून ताबा पावती करून तुमच्या ताब्यात देणे हे प्रशासनाचे कर्तव्य व जमीन वाटपाची कार्यपद्धती आहे, हे लक्षात ठेवा.

*आपल्या प्रकरणात न्याय* मागण्यासाठी दरम्यान खर्च झालेला कालावधी पाहता आपल्याला चिकाटीने आंदोलन करावे लागेल.

*आपल्याला वाटप केलेल्या जमिनी चा बेकायदेशीर ताबा* अन्य व्यक्तीकडे असेल तर महाराष्ट्र जमीन महसूल अधिनियम 1966 चे कलम 59 अन्वये बेकायदेशीर ताबा काढून टाकण्याबाबत जिल्हाधिकारी यांच्याकडे आग्रह धरू शकता दावा दाखल करू शकता.

*तसेच आपल्याला वाटप केलेली जमीन शोधण्यासाठी गाव नकाशा* उपयोगी पडू शकेल. पण गाव नकाशा समजून घेण्याचे कसब असावे लागेल . उपअधीक्षक तालुका भुमिअभिलेख याची मदत घेऊन मोजणीची रक्कम भरून हद्द कायम करून घेण्यासाठी अर्ज करता येईल अशी हजारो प्रकरणे महाराष्ट्रात आहे.

✍🏼 *कुळनोंद असलेल्या जमिनीचे हस्तांतरण* ✍🏼

*प्रश्न   : मी शेतकरी आहे. मी एक शेत जमीन विकत घेण्याचे ठरविले. जमिनीच्या मालकाशी किमतीबाबत तोंडी करार केला. संबंधित जमिनीचा सातबारा उतारा पाहिला असता त्यावर गुलाची नोंद आढळली. मी काय करावे ?*

उत्तर : कुळाचा हक्क डावलून जमीन मालकाशी केलेला थेट खरेदी खताचा व्यवहार बेकायदेशीर आहे. पश्चिम महाराष्ट्र जमीन असेल तर मुंबई कुळवहिवाट आणि शेतजमीन अधिनियम 1948 चे कलमे 32ग,32ओ,64आणि70ब प्रमाणे कुळाला मिळणार्‍या हक्कांचा निर्णय होईपर्यंत मूळ जमीन मालकाकडून जमीन विकत घेणे कायदेशीर आहे.

संबंधित शेतक-यांना विदर्भ किंवा मराठवाडा विभागात असेल तर महाराष्ट्र कुळवहिवाट व शेतजमीन (विदर्भ प्रदेश) अधिनियम आणि मुंबई कुळवहिवाट व शेतजमीन विदर्भ प्रदेश नियम 1959 आणि हैदराबाद कुळ वहिवाट आणि शेतजमीन अधिनियम 1950 आणि नियम या दोन्ही कायद्याविषयी निष्णात वकिलांमार्फत सल्ला घ्यावा .

आमचे मत -- कुळाची नोंद व ताबा वैद्य असेल तर बाळाच्या हक्कांचा निर्णय लागल्याशिवाय व पुलाची नोंद योग्य प्रक्रियेने रद्द झाल्या शिवाय जमीन मालकांशी थेट व्यवहार करणे बेकायदेशीर आहे.

📘 *७ अ सदरी आलेल्या नोंदीचा परिणाम* 📘

*प्रश्न  : एक शेतजमीन माझे वडील १९५८ पासून कसत होते . मी सदर जमिनीचे ७ / १२ उतारे मिळवले, असे आढळले की माझ्या वडिलांचे नाव सातबारा उता - यावर , जमीन कसणाऱ्या चे नाव या सदरात १९58 पासून नमूद करण्यात आले आहे . आमचा ७ / १२ उतारी पुढीप्रमाणे आहे*

प्रश्नकर्ता- शामराव धोंडीबा मलमे
               *सातबारा उतारा*

*उत्तर  :* आपल्या वडिलांचे नाव ७ / १२ उताऱ्यावर ७ अ जमीन कसणाराचे नाव  या सदराखाली आहे. आपल्या वडिलांच्या नावाची नोंद यावेळचे तहसिलदार यांनी चौकशी करून , अनेकांचे जाबजबाब घेऊन नोंद करण्याचा हुकूम दिला आहे , तहसिलदाराच्या हुकुमाची प्रत मिळवा . आपण ज्या मालकाची जमीन कसत आहात त्याचा पत्ता माहीत करुन घ्या . सदर जमिनीचा सार भरल्याच्या पावत्या जमा करा आपल्या वडिलांनी मालकाला धान्य रूपात किंवा रोख रकमेत पुर्वी खंड दिला असेल , तर त्याच्या पावत्या जमा करा , सातबारा उतार्यावरील रीत - या सदरात लिलेला अंक महत्त्वाच असतो .

रीत नं , १ चा अर्थ जमीन मालक स्वतः कसणारा असतो .
रीत नं . २ चा अर्थ मालक मजुरांकडून जमीन कसून घेतो. रीत नं . ३ चा अर्थ मालक कुळांकडून जमीन करून घेतो . रीत नं . ४ चा अर्थ कूळ मालकाला पिकातला वाटा देतो. रीत नं . ५ चा अर्थ कुळ मालकाला रोख पैसे देतो.
रीत नं . ६ चा अर्थ - कुळ मालकाला रोख पैश वपीक दोन्हीही देतो.

आपल्या ७ / १२ उता - यावर रीत - या सदराखाली ५ असा अंक आहे . याचा अर्थ तुम्ही जमीन गालकाला रोख रकमेत खंड देता किंवा देत होता.

तुम्हाला न्याय मिळविण्यासाठी निष्णात वकिलांची मदत घ्यावी लागेल , तरीसुद्धा पुढीलप्रमाणे तुमचा हक्छ तुम्हाला मिळविता येइल.

*प्रथम तहसलदारांच्या ज्या हकुमाने तुमच्या वडिलांचे नाव ७ अ सदरी दाखल झाले आहे , त्या* हुकमाची प्रत मिळवा. ज१९५८ पासून ब आजपर्यंत सर्व सातबारा उतारे व फेरफार उतारे मिळवा. तुम्ही मालकाला दिलेल्या खंडाच्या पावत्या मिळावा. मालक गावी राहात नसेल तर दोन्हमालकांचा पत्ता मिळवा. आपण भरलेल्या शेतसाराच्या पावत्या मिळवा. मुंबई कुळवहिवाट आणि शेतजमीन अधिनियम , १९४८ चे कलम ७ब प्रमाणे संबंधित राहसिलदार यांचेसमोर सर्व पुरावे जोडुन दावा दाखल करा .

कलम ७0 ब प्रमाणे आपण कुळ असल्याचे तहसिलदार यांनी मान्य केल्याचा हुकूम केला . आपल्या वडिलांचे नाव कुळ हक्क सदरी दाखल केले जाईल.

त्यानंतर मुंबई कुळ वहिवाट आणि शेतमीन अधिनियम , १९४८ च्या कलम ३२ओ प्रमाणे कुळाला मालक होण्यासाठी एक वर्षाच्या जात दावा दाखल करावा लगेल .

शेतजमीन न्यायधिकरणने जमिनीची ठविलेली संपूर्ण किंमत शासनाकडे भरल्यानंतर आपग जमिनीने कायदेशीर मालक व्हाल , तहसिलदार आपणास वरील कलम ३२ म चे सर्टिफिकेट दाखला देतील.

ता.क्र : वरील प्रक्रिया पश्चिम महाराष्ट्रातील कुळासाठी आहे . मराठवाडा व विदर्भातील कुळांनी त्या विभागाच्या कायद्यातील तरतुदीप्रमाणे कारवाई करावी.

‼ *खरेदीखताविरुद्ध तक्रार*‼


*प्रश्न : मा. श्री . विनायक सदाशिव भाटे , मी. श्री. निव्रूती नामदेव पावले यांचेकडून त्यांची शेतजमीन ४० आर विकत घेतली. खरेदीखत नोंदणीकृत रजिस्टर्ड केले . जमिनीची ठरलेली पूर्ण किंमत त्यांना नोंदणीपूर्वच चेकने दिली आहे सर्व चक वठले असून श्री निवृत्ती नामदेव पावले यांनी त्यांचे खात्यातून सर्व रक्कम काढून घेतली आहे , असे कळते .  तरीसुद्धा ' ' माझी फसवणूक झाली आहे ' ' , अशी लेखी तक्रार त्यांनी संबंधित तलाठी  यांच्याकडे केली आहे . तलाठी यानी आमच्या खरेदीखताची नोंद थांबवली आहे . काय करावे ? मी शेतकरी आहे.*

*उत्तर  :* माझी फसवणूक झाली ही श्री . निवृत्ती नामदेव पावले यांची तक्रार मोघम स्वरूपाची आहे . त्याची फसवणूक कशा प्रकारे झाली याचा पुरावा त्यांनी तलाठी यांचेसमोर मांडला पाहिजे , तो मांडलेला दिसत नाही . जर तुमचे खरेदीखत नोंदणीकृत असेल , त्या नोंदणीकृत दस्तामध्ये दस्त राजी खुशीने करून दिला आहे व सर्व रक्कम मिळाले आहे , असा स्पष्ट उलेख असेल आणि त्यांना ही चेकने दिलेली सर्व रक्कम त्यांच्या खात्यात जमा झाली असेल , दस्तावर श्री . निवृत्ती नामदेव पावले यांनी स्वाक्षरी असेल तर श्री . निवृत्ती नामदेव पावले यांची तक्रार दिवानी फौजदारी स्वरुपाची आहे

भारतीय पुरावा कायद्याचे कलम 91 व 92 प्रमाणे नोंदणीकृत दस्ताच्या विरोधातील तोंडी पुराव्यास कोणतीही किंमत नाही.

श्री निवृत्ती नामदेव पावले यांच्या तक्रारीत काही तथ्य नाही.

संबंधित तलाठी या कारणास्तव तुमची नोंद थांबू शकणार नाही. तलाठी यांनी हद्दग्रह धरून तुमच्या खरेदी खताची नोंद थांबवली असेल तर त्यांच्याविरुद्ध न घाबरता मंडलाअधिकारी/ तहसीलदार / उपविभागीय अधिकारी / जिल्हाधिकारी यांच्याकडे लेखी तक्रार दाखल करा. प्रसंगी योग्य व त्यांची मदत घ्यावी

👳🏻‍♀  *आज शेतकरी नसलेली व्यक्ती : भवितव्य*👳🏻

*प्रश्न : मला शेतजमीन विकत घ्यायची आहे. माझ्या आजोबांची शेतजमीन होती . मी शेत जमीन विकत घेऊ शकेन का?*

*उत्तर* शेत जमीन विषयक अनेक कायदे आहेत. मुंबई कुळवहिवाट आणि शेतजमीन अधिनियम, 1948 मधील कलम 63 मधील तरतुदीप्रमाणे आज शेतकरी नसलेल्या व्यक्ती खरेदीखताने, बक्षीसपत्राने अदलाबदलीने,देणघीणे, भाडेपट्ट्याने कोणतीही शेतजमीन घेऊ शकणार नाही.

पण जी व्यक्ती शेतकरी नाही. तिचे सर्व मार्गांनी मिळणारे वार्षिक उत्पन्न रुपये बारा हजार पेक्षा कमी असेल तर जिल्हाधिकारी किंवा सक्षम अधिकारी योग्य त्या शर्ती -अटीवर शेतकरी नसलेल्या व्यक्ती शेतजमीन विकत घेण्यास परवानगी देऊ शकेल

मुंबई कुळवहिवाट व शेतजमीन अधिनियम, 1948 मधील कलम 63 एक -अ मधील तरतुदीचे अवलोकन करून व त्यामधील तरतुदीचे पालन करून खऱ्याखुऱ्या औद्योगिक वापरासाठी शेतकरी नसलेल्या व्यक्तीस 10 हेक्टर क्षेत्र इतके जमीन शासनाच्या पूर्वपरवानगी न घेता काही महत्त्वाच्या गोष्टी तपासून योग्य त्या अटीवर विकत घेता येईल.

नोंदणीकृत संस्थेस, ट्रस्टला जिल्हाधिकारी यांची पूर्वपरवानगी घेऊनच फक्त शेतजमीन विकत घेता येईल. प्रत्येक धरणात व प्रकल्पात तुमची संपूर्ण शेतजमीन संपादित झाली तुम्ही भूमिहीन झालात तरी तुम्ही कायमचे शेतकरी मानले जाता.

तसेच शहराच्या क्षेत्रांमध्ये समाविष्ट झालेली म्हणजे महानगरपालिकेच्या हद्दीत असलेली कोणतीही जमीन जिल्हाधिकारी यांच्या पूर्वपरवानगीशिवाय विकत घेऊ शकाल. मात्र शासनाने अशी जमीन औद्योगिक व बिगर शेती करीता राखून ठेवली आहे. हे प्रमाणित करण्यासाठी कुळ कायदा कलम 88 (1) (ब) अन्वय अधिसूचना प्रसिद्ध केलेली असावी .या अधिसूचनेततील तरतुदी वाचून समजावून घेऊन शहराच्या नगरपालिकेच्या हद्दीतील शेतजमीन विकत घेऊ शकाल.

तसेच नगररचना विभागाने निवासी विभाग मधील जमीन तुम्ही शेतकरी नसला तरी विकत घेऊ शकाल त्यासाठी संबंधित जमिनीचा झोन धाकला व भाग नकाशा पाहून निर्णय घ्या.

👳🏻‍♀ *कमी क्षेत्राच्या शेत जमिनीची खरेदी : परिणाम* 👳🏻

*प्रश्न : मी ३ आर एवढ्या क्षेत्राची जमीन नोंदणीकृत खरेदीखताने केली. मला घर बांधायचे आहे. पण तलाठी यांनी ७/१२ उताऱ्यावर इतर सदरात माझे नाव लिहून नोंद रद्द केली. पुढे असे लिहिले आहे की (तुकडेबंदी व एकत्रीकरण कायद्याचा भंग) माझ्या खरेदी खताचे भवितव्य काय ?*

उत्तर  :   तलाठी यांनी आपल्या खरेदीखताबाबत इतर अधिकार रकान्यांमध्ये लिहिलेला शेरा बरोबर आहे. आपला खरेदीखताचा व्यवहार रद्द झाला आहे.

आपण सदर जमीन खरेदी करण्याआधी निष्णात वकिलाचा सल्ला घेतला नसावा. तसेच वकिलाकडून सर्व रिपोर्ट घेतला नसावा.

मुंबई चा तुकडे पाडण्यास प्रतिबंध करण्याबाबत आणि एकत्रीकरण करण्याबाबत अधिनियम 1947 मधील कलम अन्वय कोणत्याही शेत जमिनीचे हस्तांतरण विभाजन वाटप तुकडा पडेल अशा पद्धतीने करता येत नाही ( no land in any local area shall be transferred or partitioned so as to
create a fragment. )

महाराष्ट्र शासन परिपत्रक क्र सीओएन/२७८४/१८८९४३/३९४१/ल-१दि.२५जुन१९९२अन्वये मुंबईचा जमिनीचे तुकडे पाडण्यास प्रतिबंध व त्यांचे एकत्रीकरण 1947 अन्वये 31 डिसेंबर 1990 पर्यंत जमिनीचे बेकायदेशीर व्यवहार दंडाची रक्कम भरून शासनाने उपरोक्त परिपत्रकान्वये नियमित केले आहेत.

*आता दोन प्रकारचे प्रयत्न करण्याची आवश्यकता आहे*

१. तुकडे बंदी तुकडे जोड कायद्याचा भंग करून केले जाणारे खरेदी-विक्री व्यवहार दुय्यम निबंध कचरे नोंदविली जाणार नाहीत, नागरिकांचे पैसे वाया जाणार नाहीत, मनस्ताप टळेल, यासाठी प्रयत्न करणे.

२. 31 डिसेंबर 1990 नंतर आज पर्यंतचे वरील कायद्याचा भंग करून झालेले व्यवहार महाराष्ट्र शासनाने पुन्हा नियमित करावे यासाठी प्रयत्न करणे.

   क्कारण असे बेकायदेशीर व्यवहार नोंदवून घेऊन महाराष्ट्र शासनाला कोट्यावधी रुपये मुद्रांक शुल्क ( stamp duty)
नोंदणी फि ( registration fee) च्या रूपाने मिळवले आहेत.

👳🏻‍♀ *अनेक हिस्सेदारपैकी एकाकडून खरेदी* 👳🏻

*प्रश्न  :  चार भाऊ आहेत. त्यांची सामाईक जमिन 4 हेक्टर आहे. त्यापैकी एका भावाच्या विजय वामन पाटील. यांच्या हिस्स्याची जमीन क्षेत्र एक हेक्टर मी नोंदणीकृत खरेदीखताने विकत घेतली आहे. पण अन्य इतर भावांनी माझ्या खरेदीखताच्या नोंदविला तलाठी आमचे समोर लेखी हरकत घेतली आहे. माझ्या खरेदीखताची नोंद सातबारा उताऱ्यावर येईल का ?*

*उत्तर*  :  प्रथम आपण संबंधित जमिनीचा ७/१२ पाहू.
सातबारा उताराचे अवलोकन करता असे दिसते की सदर भूमापन क्रमांक १४/५ हे जमीन सर्व भावांचे सामायिक जमीन असून त्यांचे वडील वामन हरी पाटील यांच्या मृत्यूनंतर या सर्व भावांची वारस नोंद झाली आहे. म्हणजे प्रत्येक भावाचा एक हेक्टर एवढा हिस्सा या भावांनी अद्याप सदर जमिनीचे आपापसात वाटप करून घेतलेले नाही. पण तलाठी व मंडळ अधिकारी यांना तुमच्या खरेदीखताची नोंद इतर भवानी घेतलेल्या हरकतीमुळे थांबविता येणार नाही. रद्द करता येणार नाही.

कारण मालमत्ता हस्तांतरण कायद्याच्या कलम 44 नुसार अनेक सहधारकांपैकी एका किंवा काही सहज धारकांनी आपला हिस्सा विकल्यास विकत घेणारी व्यक्ती विकत घेण्याची जागा घेते.

प्रथम आपण संबंधित जमिनीचा ७/१२ पाहू.
सातबारा उताराचे अवलोकन करता असे दिसते की सदर भूमापन क्रमांक १४/५ हे जमीन सर्व भावांचे सामायिक जमीन असून त्यांचे वडील वामन हरी पाटील यांच्या मृत्यूनंतर या सर्व भावांची वारस नोंद झाली आहे. म्हणजे प्रत्येक भावाचा एक हेक्टर एवढा हिस्सा या भावांनी अद्याप सदर जमिनीचे आपापसात वाटप करून घेतलेले नाही. पण तलाठी व मंडळ अधिकारी यांना तुमच्या खरेदीखताची नोंद इतर भवानी घेतलेल्या हरकतीमुळे थांबविता येणार नाही. रद्द करता येणार नाही.

कारण मालमत्ता हस्तांतरण कायद्याच्या कलम 44 नुसार अनेक सहधारकांपैकी एका किंवा काही सहज धारकांनी आपला हिस्सा विकल्यास विकत घेणारी व्यक्ती विकत घेण्याची जागा घेते.

त्यामुळे सुभाष वामन पाटील यांच्या नावाभोवती कंस.( सुभाष वामन पाटील ) पडेल. त्यांचे नवरदेव बहुल त्यांच्या दाजी तुमचे नाव ७/१२ उताऱ्यावर दाखल होईल.

पण या चार हेक्टर जमिनीपैकी तुमची एक हेक्टर जमीन कोणती ?  हा प्रश्न शिल्लक राहतो

१. सुभाष वामन पाटील यांचे अन्य भाऊ आणि तुम्ही यांनी परस्पर संमतीने महाराष्ट्र जमीन महसूल अधिनियम 1966 च्या कलम 85 अन्वये तहसिलदार यांचे समोर एकत्रित अर्ज दाखल करून सदर जमिनीचे सरसनिरस वाटप विभागातील करून घ्यावे लागेल.

२. तुमचा हिस्सा मोजून निश्चित करून ताब्यात घेण्यासाठी तुम्ही दिवाणी न्यायालयात दावा दाखल करून घेता वाटप करून पोट हिस्सा करून घेऊन स्वतःच्या मालकीच्या एक हेक्टर जमीन मिळवावी लागेल. म्हणजेच पोटहिस्सा मोजणी करून करून स्वतःच्या मालकीच्या क्षेत्राच्या ताबा घ्यावा लागेल.

👳🏻

*हस्तांतरणास प्रतिबंध करणारी शेतजमीन*

*प्रश्न  : कोणत्या प्रकारची शेत जमीन /जमीन खरेदी करण्यासाठी शासनाची पूर्वपरवानगी आवश्यक आहे? कृपया माहिती द्यावी*

उत्तर  :   महाराष्ट्र जमीन महसूल अधिनियम 1966 मधील तरतुदीप्रमाणे जमिनीचे धारणा प्रकार निश्चित केले आहेत. या अधिनियमातील कलम 29 मध्ये या विषयाचे मार्गदर्शन आहे. धारण करणाऱ्या जमिनीचे वर्गवारी धारणा प्रकार, धरणा पद्धती ,भोगवटादार असेही म्हणतात.

१. वर्ग 1 मध्ये महाराष्ट्र शासनाने समाविष्ट व घोषित केलेली जमीन विकत घेण्यासाठी किंवा अन्य प्रकारे हस्तांतरित करण्यासाठी महाराष्ट्र शासनाच्या पूर्व परवानगीची गरज नसते.या जमिनी खालसा असेही म्हणतात. की स्वकष्टार्जित जमीन मानली जाते.


२. वर्ग 2 म्हणजे धारणाप्रकार वर्ग2, धारणा पद्धती2, भोगवटादार वर्ग-2, किंवा नियंत्रित सत्ताप्रकारातील जमीन म्हणून महाराष्ट्र शासनाने घोषित केलेली जमीन विकत घेण्यासाठी किंवा अन्य प्रकारे हस्तांतरण करण्याआधी महाराष्ट्र शासन/ जिल्हाधिकारी यांची पूर्ण परवानगी घ्यावी लागते.

३. पट्टेदार हा अन्य धारणाप्रकार आहे. पट्टेदार म्हणून जमीन करणारी व्यक्ती जमिनीचे मालक नसते. वर्ग 2 मधील जमीन ओळखण्यासाठी त्या गावातील गाव नमुना 1 क्र. तपासणे, पहाणे आवश्यक जाते. गाव नमुना 1 क्र. मध्ये ज्या जमिनीचा समावेश केलेला असतो त्या जमिनीच्या कोणत्याही प्रकारे हस्तांतरण करण्यासाठी जिल्हाधिकारी यांचे किंवा महाराष्ट्र शासनाच्या सक्षम अधिकाऱ्याची पूर्वपरवानगी आवश्यक असते. महाराष्ट्र शासनाने एक अध्यादेश संमत करून गाव नमुना 1 क्र. चे सुधारित रूपांतर केले आहे. तो अध्यादेश संपूर्ण सर्वांच्या माहितीसाठी मुद्दाम देत आहे. या अध्यादेशात गाव नमुना 1 ग्रम मध्ये दाखवलेल्या हस्तांतरण पूर्वपरवानगी घेणे आवश्यक आहे. तसेच तहसीलदार कचेरीतील ऑलिनेशन रजिस्टर पहावे नवीन शर्त किंवा जुनी शर्त असा कोणताही ७/१२ उताऱ्यावर असेल तर निष्णात वकीलांचा सल्ला घ्यावा.

🎯 *महाराष्ट्र जमीन महसूल नियम पुस्तिका खंड 4 मधील गाव नमुना नं (१)क मध्ये सुधारणा करणेबाबत*🎯

            महाराष्ट्र शासन
       महसूल व वन विभाग
शासन निर्णय क्रमांक ओ.आ. प्र/२०१९/ प्र.क्र.२३८ / ल -६
   
         मंत्रालय मुंबई ४०० ०३२
            दि. १७ मार्च २०१२

          *शासन निर्णय*

मा.उपलोक आयुक्त, महाराष्ट्र यांनी महाराष्ट्र लोकयुक्त आणि उपलोकायुक्त अधिनियम, 1971 चे कलम 12(1) खाली स्वधिकारे चौकशी अंतर्गत महसूल अभिलेखातील त्रुटी दूर करण्याकरिता त्यांचे अचूकता व पवित्र राखण्याकरिता व संदर्भात मोठ्या प्रमाणात होत असलेल्या अपील, पुनर्विलोकन अर्ज व तक्रारीचे प्रमाण कमी करण्याकरिता सन 2009 मध्ये शासनाचे शिफारशी केल्या होत्या.
*सदर शिफारशींच्या अनुषंगाने शासनास अहवाल देण्याकरिता विभागीय आयुक्त ,कोकण यांच्या अध्यक्षतेखाली समिती गठीत करण्यात आली होती.सदर समितीने शासनास अहवाल सादर केला आहे. सदर अहवालामध्ये त्यांनी निर्बंधित सत्ता प्रकारच्या जमिनीच्या महाराष्ट्र जमीन महसूल नियम पुस्तिका खंड 4 मधील सध्याचा गाव नमुना नं. 1(क) मध्ये असणाऱ्या त्रुटींमुळे अशा निर्बंधित सत्ता प्रकारच्या जमिनीचे अनधिकृत हस्तांतरण शर्तभंग होऊन त्यामुळे वाद तक्रारी निर्माण होतात. तसेच अशा व्यवहारांमध्ये शब्द बंद होऊन त्यांचे अथवा अन्य प्रयोजनार्थ हस्तांतरणामुळे शासनास प्राप्त होणाऱ्या महत्व उत्पन्नाचे मोठ्या प्रमाणात नुकसान होत असल्याचे शासनाच्या निदर्शनास आणून दिले आहे.*

अ. सदर गाव नमुना नं १ (क) मधील सर्व प्रकारच्या निर्बंधित सत्ता प्रकारच्या जमिनीच्या ७/१२ च्या इतर हक्क सदरी *"सक्षम प्राधिकाऱ्यांच्या पूर्व परवानगीशिवाय हस्तांतरणास बंदी"* असा शिक्का मारण्यात यावा जेणेकरून डॉग नमुना नं.१ (क) मध्ये नमूद जमिनीच्या अनधिकृत हस्तांतरणास आळा शक्य होईल. तथापि सोबत जोडलेल्या प्रपत्रामधील अ.क्र.१० १३ आणि १२ मधील महाराष्ट्र शेतजमीन अधिनियम, 1961 अन्वय चौकशीसाठी प्रलंबित असलेल्या जमिनीच्या प्रकाराबाबत त्या जमिनीच्या हस्तांतरणाबाबत बंदी आहे. किंवा कसे याबाबत प्रथम खात्री करावी. महाराष्ट्र पुनर्वसन अधिनियम, 1999 अंतर्गत प्रदान केलेल्या जमिनीच्या इतर हक्क सदरी जमीन प्रधान केल्याच्या दिनांक नमूद करून *"जमीन प्रदान केल्याच्या दिनांकापासून दहा वर्षापर्यंत हस्तांतरणास बंदी"* असा शिक्का मारण्यात यावा.

     तसेच याबाबत शासनाने पुनर्वसन अधिनियमांतर्गत भोगवटादार वर्ग-2 म्हणुन वाटप झालेल्या जमिनीचे भोगवटादार वर्ग 1मध्ये रूपांतरण करण्याबाबत क्रमांक आरपीए२००५/ प्र.क्र.९१/ र१,दि.११/०६/२००४ रोजी निर्गमित केलेल्या शासन निर्णय तसेच क्रमांक आर पी ए २००४/प्र.क्र.९१/र १ दि.२४/१२/२००४ रोजीच्या परिपत्रकामध्ये दिलेल्या सूचनांनुसार कार्यवाही करण्यात यावी. महाराष्ट्र खाजगी वने संपादन अधिनियम 1975 अन्वय चौकशीसाठी प्रलंबित असलेल्या जमिनीबाबत नोंदी घेताना शासन परिपत्रक क्रमांक एम३०/२००४/प्र.क्र.२००/ल६ दि.१४/ जुलै /२००५ अन्वय दिलेल्या सूचनांनुसार कार्यवाही करण्यात यावी.

*(ब ). वरील प्रमाणे गाव नमुना नं १ ( क) अद्यावत करून त्याची एक प्रत दुय्यम निबंधक यांना उपलब्ध करून देण्यात यावे. तसेच ही माहिती त्यांच्याकडील अज्ञावलीमध्ये योग्य ती सुधारणा करून वरीर- लरिश मध्ये टाकण्यात यावी. जमिनीच्या नोंदणी व्यवहाराच्या वेळी संबंधित व्यवहार हा निर्बंधित सत्ताधिन जमिनीशी निगडित आहे. हे आपोआप सुचित करण्याची सुविधा अज्ञावलीमध्ये असावे जेणेकरून दस्त नोंदणी च्या वेळेस अशा अनधिकृत हस्तांतरणास आळा घालवणे शक्य होईल.*

*(क)• गाव नमुना नं.१ (क ) मध्ये असलेल्या विविध कायद्याखाली निर्बंधित सत्ता प्रकाराच्या जमिनीचे माहिती व्यापक प्रसिद्धी द्वारे जनतेला उपलब्ध करून देण्यासाठी जिल्हा/ तालुका तसेच शासनाच्या संकेतस्थळावर टाकण्यात यावी. तसेच अशा प्रकारच्या जमिनीच्या खरेदी-विक्रीच्या व्यवहारांची माहिती सर्व जनतेच्या माहितीसाठी संबंधित जिल्ह्याच्या तालुक्याच्या तसेच दुय्यम निबंधकाच्या वेबसाईटवर टाकण्यात यावे.*

*(ड)• महसूल व वन विभागाने ७/१२ उतारा व इतर अभिलेखामध्ये होणारे अनधिकृत* फेरबदल रोखण्यासाठी उपाययोजना करणे यासाठी क्रमांक लोअाप्र-२००७/प्र.क्र.२२१/ल-६ दि.३०/ जुलै  /२००८ रोजी शासन निर्णय निर्गमित केला असून त्यामध्ये दिलेल्या तपासणी सूची मध्ये हस्तांतरित होत असलेली शेतजमीन ही निर्बंधित सत्ता प्रकारची आहे अथवा नाही व सदरची जमीन निर्बंधित सत्ता प्रकारची असल्यास सदरच्या हस्तांतरणात सक्षम प्राधिकारी याची परवानगी आहे किंवा नाही या संदर्भात तपासणी केल्यानंतर नोंद मंजूर करण्याचा निर्णय घेण्याबाबतच्या सूचनांचा अंतर्भाव केलेला आहे. फेरफार नोंदी करणाऱ्या व प्रामाणिक णार्‍या अधिकार्‍यांनी सदर तपासणी सूची मध्ये दिलेल्या रकान्यांमध्ये संपूर्ण धरून नोंद मंजूर करण्यापूर्वी योग्य ती दक्षता घेतल्यास अशा प्रकारच्या हस्तांतरणात आळा बसू शकेल. त्यामुळे या शासन निर्णयाचे अंमलबजावणी काटेकोरपणे करण्यात यावी.

*( ई )• निर्बंधित सत्ता प्रकारच्या जमिनीबाबतच्या व्यवहारामुळे* विविध अटी/ शर्तीचा भंग झाला आहे काय याची तपासणी करण्यासाठी तसेच अशा जमिनीची माहिती संकलित करण्याकरिता विशेष अभियान राबवून व प्रत्यक्ष स्थळ पाहणी करून तपशीलवार सर्वेक्षणांमधून ज्या जमिनी बाबत विहीत प्रयोजना व्यतिरिक्त अन्य प्रयोजनार्थ वापर झाला आहे. तसेच अवैध हस्तांतरण झाले आहे अथवा अति व शर्तीचा भंग झाला आहे अशा सर्व प्रकारचे कालबद्ध कार्यक्रम अखून प्रचलित कायदेशीर तरतुदीनुसार योग्य ती कार्यवाही करण्यासाठी सक्षम प्राधिकारी अथवा आवश्यकता भासल्यास शासनाकडे प्रस्ताव सादर करण्यात यावा. अशा शर्तभंग आढळून आलेल्या प्रकरणाचे सोबतच्या प्रपत्रातील शेरा कोष्टकी नोंद ठेवण्यात यावी.

( फ )  :  सुधारित गाव नमुना नं.१ (क) अस्तित्वात आल्यानंतर यापूर्वीच्या गाव नमुना नं.१ (क) मधील सर्व नोंदी नवीन नमुन्यामध्ये घेण्याची जबाबदारी संबंधित तलाठी/ मंडळ अधिकारी/ निरीक्षक यांची राहील. याबाबत ठरवून दिलेल्या कार्यपद्धतीचा भंग होत आहेत अथवा दूरभाव या हेतूने नोंद घेतल्याचे आढळून आल्यास संबंधित तहसीलदार उपविभागीय अधिकारी यांनी जबाबदार असणाऱ्या तलाठी मंडळ अधिकारी यांच्याविरुद्ध नियमानुसार कडक कारवाई करावी.
*सदरील सुधारित नोंदवही १ (क ) मध्येच वेगवेगळे भाग करून या भागांमध्ये निर्बंधित सत्ता प्रकाराच्या जमिनीची खाली दिलेल्या वर्गवारीप्रमाणे नोंद घेण्यात यावी*

ग. तलाठी कार्यालयाच्या दप्तर तपासणीच्या वेळी संबंधित तपासणी अधिकाऱ्याने नवीन गाव नमुना नं.१ (क) मधील काही सर्वे नंबर / गट नंबर ची प्रत्यक्ष स्थळ पाहणी करुन याबाबतचा शहरा गाव नमुना नं.१ (क )मधील स्तंभ क्रमांक 13 मध्ये नोंदविणे बंधनकारक आहे.

ह. सदर गाव नमुना नं.१ ( क ) अस्तित्वात आल्यानंतर सुधारित नोंदवही १ (क) मध्येच वेगवेगळे पोटभाग करून या भागांमध्ये निर्बंधित सत्ताधीन जमिनीचे सोबत दिलेल्या प्रपत्रामधील वर्गवारीप्रमाणे नोंद घेण्यात यावी. प्रत्येक भागाकरिता वेगवेगळे नोंदवही करण्याची आवश्यकता नाही. उदाहरणार्थ एखाद्या गावांमध्ये इनाम जमिनी नसतील तर त्यासाठी एक पान सोडून त्यावर *"निरंक"* असे नमूद करावे.

य. वरील प्रमाणे सुधारित गाव नं. १(क)मध्ये नोंदी घेतल्या नंतर "अ" मंडळातील नोंदवही मधील नोंदी "ब" मंडळातील तलाठी व मंडळ अधिकारी यांनी तपासाव्यात. तसेच"ब" मंडळातील नोंदी " क" मंडळातील तलाठी व मंडळ अधिकारी यांनी तपासाव्यात आणि संबंधित तहसिलदार यांचेकडून त्या प्रमाणित करून घ्याव्यात.

४. सदर पत्रामध्ये नमूद गाव नमुना नं१ (क ) मध्ये नमूद केल्यानुसार निर्बंधित सत्ता प्रकाराच्या जमिनीच्या वर्गवारीनुसार गाव दप्तरी नोंद घेणे सदर शासन निर्णयाच्या दिनांकापासून बंधनकारक असून यापूर्वीचा गाव नमुना नं. १ ( क) वेळोवेळी होणाऱ्या इतर तपासणीच्या वेळी सादर करणे आवश्यक राहिल. जेणेकरून जुन्या गाव नमुना नं १ ( क) सर्व नोंदी नवीन नमुन्यामध्ये घेतलेल्या आहेत किंवा नाहीत हे तपासणे सोपे जाईल.

५. जिल्हाधिकारी यांनी यांचे सनियंत्रण परिणामकारकपणे व अचूकपणे होत असल्याचे खात्री करावी.

६. सर्व जिल्हाधिकारी कार्यालय यांनी त्यांच्या अधिपत्याखालील क्षेत्रीय कार्यालयांना सुधारित गाव नमुना नं.१ (क)च्या नोंदवह्या पुरवाव्यात.

७. सदर शासन निर्णय वित्त विभागाच्या सहमतीने घेण्यात आला आहे.

८. ता. क्र. देवस्थान जमीन हस्तांतरणीय नाही
*सोबत प्रपत्र*           सही           
                   (एस एस पाटील )
                 शासनाचे उपसचिव
प्रति,
१. विभागीय आयुक्त (सर्व),
२. जमाबंदी आयुक्त व संचालक, भूमि अभिलेख, महाराष्ट्र राज्य, पुणे
३. नोंदणी महानिरीक्षक व मुद्रांक नियंत्रक, महाराष्ट्र राज्य,पुणे
४. सर्व जिल्हाधिकारी
५. सर्व मंत्रालयीन विभाग
६. महसूल व वन विभागातील सर्व कार्यासने
७. निवड नस्ती ( कार्यासन ल-६)

🎯 *साध्या कागदावर हक्कसोडपत्र : बेकायदेशीर* 🎯

*प्रश्न : मी एक विधवा आहे. पदरात दोन अज्ञान मुले आहेत. माझ्या वडिलांची गावी शेतजमीन वाडा अन्य मालमत्ता आहे. मला एकच भाऊ आहे. भावाने एका कोर्‍या कागदावर माझी सही घेतली. नंतर मला कळले की त्या कागदाच्या आधारे त्याने माझ्या वडिलांच्या संपत्ती मधील माझा हक्क रद्द करून घेतला आहेत. त्या गोष्टीला तीन महिने झाले, मी काय करावे?*

उत्तर    : आपल्या वडिलोपार्जित जमिनीचे मालमत्तेचे वाटप विल्हेवाट हस्तांतरण दिनांक 20 डिसेंबर 2004 पूर्वी झालेले नाही म्हणून आपल्याला वडिलांच्या सर्व संपत्ती मध्ये भावा इतका समान हिस्सा आहे.

साध्या कागदावर तुमची सही घेऊन नंतर त्या कागदावर तुम्ही वडिलांच्या संपत्ती मध्ये हक्क सोडला असा मजकूर लिहून घेतला असावा. आणि या कागदाचा आधार घेऊन संबंधित तलाठी व मंडळाधिकारी यांनी तुमचा हक्क काढून टाकल्याचे नमूद केले असावे. घाबरू नये. दुय्यम निबंध यांच्यासमोर त्यांचे कचेरीत जाऊन आपण नोंदणीकृत हक्का जोडपत्र केल्याशिवाय आपल्या वडिलोपार्जित संपत्ती मधील आपला हक्क रद्द होणार नाही. निष्णात वकिलाची मदत घेऊन दिवाणी न्यायालयात दावा करून आपल्या भावाकडे वडील परीक्षेत स्थावर व जंगम मालमत्तेचे सरसनिरस वाटप करून मागावे.

  साध्या कागदावर लिहिलेले हक्कसोडपत्र बेकायदेशीर आहे

● एकत्रीकरण योजनेतील अन्याय हस्तांतरण ●

*प्रश्‍न   : माझी जमीन ४ एकर ३५ गुंठे होती. गावात सन १९७६ साली एकत्रीकरण योजना आली.२/३ वर्ष गावातील ७/१२ उतारे मोजणी खात्याकडे होते.सन १९७८ मध्ये ७/१२ उतारे परत आले. तेव्हा माझ्या नावावर 3 एकर 30 गुंठे जमीन असल्याचे दिसले. माझी 45 जमीन कमी झाली. पण गेले सर्व वर्ष सदर जमिनीवर माझी वहिवाट आहे. काय करावे?*

उत्तर  : एकत्रीकरण योजना राबवताना झालेल्या चुकांची दुरुस्ती भुमिअभिलेख खात्याकडे होऊ शकेल.
     प्रथम तुमची जमीन कोणाकडे ? किती हस्तांतरित झाली आहे. ते शोधावे लागेल. त्यानंतर योग्य त्या एकत्रीकरण अधिकारी यांचे समोर सर्व कागदपत्रे जोडून दावा दाखल करावा लागेल. आपली ४५गुंठे जमीन आपल्या ७/१२ उतारा वरून कमी होताना म्हणजेच अन्य व्यक्तीकडे हस्तांतरित करताना भुमिअभिलेखा खात्याने आपल्याला जमिनीची नुकसान भरपाईची रक्कम व आपली जमीन हस्तांतरणविषयीचा जाब जबाब घेतलेला नसावा.

★पुढील कागदपत्रे उतारे जमा करा.
निष्णात वकिलामार्फत योग्य त्या भूमिअभिलेख विभागातील अधिकाऱ्यासमोर दावा दाखल करा. दावा दाखल करण्यासाठी निष्णात वकिलाची मदत घ्यावी.  दावा दाखल करण्यासाठी जमा करावयाची कागदपत्रे -उपअधीक्षक तालुका भुमिअभिलेख यांचे कडून पुढील कागदपत्रे उतारे नकाशे गोळा करावेत
१. एकत्रित योजनेच्या प्रमाणिक खाते उतारा व गटाचा नकाशा.
२. एकत्रीकरण योजने पूर्वीचा आपल्या जमिनीचा नकाशा व योजनेनंतर चा नकाशा मिळवा.
३. एकत्रीकरण योजनेनंतर आपल्या ७/१२ उतारा प्रमाणे नकाशा.
४. गट योजना जबाबाने झाले असल्यास जबाबदारीचे खरी नक्कल.
५.  योजनेच्या प्रसिद्धीच्या मुदतीत आपण तक्रार का मांडू शकला नाहीत याबाबत कारणमीमासा.
६. एकत्रीकरण योजनेप्रमाणे गटाचे ताबे-  बदललेल्या जमिनीचे ताबे घेतले किंवा कसे याबाबत खुलासा- ताबे पावतीच्या खऱ्या नक्कलेसह करावा.
७. गुणाकार बुकाची खरी नक्कल
८.  पोट हिस्सा ( फाळणी ) मोजणी चा नकाशा.
९. किंमत चा उतारा ९(३)( ४) चा उतारा
१०.
अर्जाला कोर्ट के तिकीट रुपये ५० चे लावावे

  *तलाठी व तहसीलदार कचेरीतून खालील कागदपत्रे मिळवावेत*

१. योजने पूर्वी सर्वे नंबर / हिस्सा नंबर ७/१२ उतारा ( पिक पाहणीसह  )  सर्व ७/१२ उतारे ८ अ उतारे .

२. योजनेनंतर चा गटाचा  ७/१२ चा प्रमाणित उतारा ( तीन महिन्याचे अतील ) नंतर चे सर्व फेरफार उतारे 8 अ उतारे

    वरील सर्व जमा करून दावा दाखल करा.

【 *शेत जमिनी विक्री वेळच्या होते*  】

*प्रश्न   :  मी 1999 मध्ये शेत जमीन विकत घेतली. खरेदीखत नोंदणीकृत आहे. शेतजमीन विकणारा शेतकरी आर्थिक अडचणीत असल्याने दया येऊन पण योग्य किमतीला त्याची शेतजमीन खरेदी केली. त्याने ही जमीन विकताना खरेदी कथांमध्ये अशी अट टाकली की ही जमीन तिर्हाईतास  विकू नये. त्याला किंवा त्याच्या वारसास विकावी. आता मला आर्थिक अडचण आहे,मला जमीन विकायची आहे. त्यांचे वारस योग्य किमतीत जमीन विकत घेत नाहीत. अन्य व्यक्ती सदर जमिनीची चांगली किंमत मला देण्यास तयार आहेत. मी काय करावे?*
शेतजमिनीच्या नोंदणी दस्तावर खरेदीखत असा स्पष्ट उल्लेख असेल तर सदर जमिनीचे आपण संपूर्ण मालक आहात. अति टाकून खरेदीखत करता येत नाही. खरेदीखत याचा अर्थ विकत घेणारा सदर जमिनीचा कायमचा कायदेशीर मालक होतो. आपण हे शेतजमीन कोणासही विकू शकता. उप/ दुय्यम निबंधक आपले खरेदीखत/  विक्रीखत नोंदवून घेईल. सदर मालकाचा वारस आपले विरुद्ध न्यायालयात जाऊनही जमीन परत खरेदी खताने हव्या त्या किमतीला मागू शकत नाही. खरेदीखत म्हणजे अटीशिवाय मालमत्तेचे संपूर्ण हस्तांतरण होय.

             *काही महत्वाचे*

१. कोणत्याही करारावर, नोंदणीकृत दस्तावर स्वाक्षरी/ सही करण्यापूर्वी संपूर्ण करार, दस्तातील मजकूर आणि त्याचा अर्थ समजावून, माहित करून घ्या आणि नंतर स्वाक्षरी /सही करा.

२. वारस हक्क हा योग्य पुरावे जोडून अभिलेखात सातबारा उताऱ्यावर /मालमत्ता पत्रकावर दाखल केला जातो. पण अन्य कोणत्याही हक्क साध्या अर्जाने आकलन होत नाही. जमीन किंवा मालमत्तेचा कोणताही अन्य हक्क साध्या अर्जाने प्राप्त होत नाही.

३. रुपये १०० किंवा त्यापेक्षा जास्त रकमेच्या मालमत्तेचे हस्तांतरण नोंदणीकृत दस्ताने प्राप्त होते. असे हस्तांतरण फक्त नोंदणीकृत दस्ताने होते.

४. जमीन किंवा मालमत्ता खरेदी करण्यापूर्वी आधीच्या मालकाच्या ताब्यातील क्षेत्र पडताळून पहावे.

५. जमीन मालमत्तेच्या खरेदीपूर्वी त्या जमीन मालमत्तेचा शोध अहवाल निष्णात वकिलामार्फत घेणे अत्यावश्यक आहे.

६. शेतजमीन दुसऱ्या कसण्यास देण्याआधी त्याच्याशी योग्य तो करार निष्णात वकिलामार्फत करा.

७. जमिनीचा खरेदी दस्त जुना झाल्यामुळे तो आपोआप रद्द होतो हा गैरसमज योग्य नाही.

८. नोंदणीकृत दस्त मध्ये झालेल्या चुकीची दुरुस्ती पुन्हा correction deed दुरुस्त दस्ताचे नोंद करून दुरुस्त, योग्य करणे आवश्यक आहे.

९. स्वकष्टार्जित मालमत्तेची विल्हेवाट, वाटप, हस्तांतरण, मालक यांच्या इच्छेने करू शकतो.

१०. आदिवासींची शेत जमीन दुसरा आदिवासी किंवा बिगर आदिवासी जिल्हाधिकारी आणि महाराष्ट्र शासनाच्या शिक्षण अधिकाऱ्याच्या पूर्वपरवानगीशिवाय विकत घेऊ शकत नाही.

११. राज्य महामार्ग आणि राष्ट्रीय महामार्गाच्या अत्यंत जवळ कायदेशीर बांधकाम करता येत, नाही महामार्गाच्या रस्त्यापासून योग्य अंतर सोडून कायदेशीर बांधकामाला परवानगी मिळते

१२. महाराष्ट्र जमीन महसूल अधिनियम, 1966 च्या कलम 36 (4 ) अन्वये नवीन शर्तीच्या जमिनी वर राष्ट्रीयीकृत बँकेकडून कर्ज घेण्यास कोणाचाही ना हरकत दाखल्याची गरज नाही

👳🏻‍♀👳🏻 *भूधारकांचे प्रश्न आणि उत्तरे*👳🏻‍♀👳🏻

*उदाहरण पहिले*
------------------------------
समजा, श्री. बबनराव पाटील यांनी श्री.  गोविंदराव सानप यांची शेतजमीन खरेदी केली. खरेदी खत नोंदणीकृत होते तर श्री. बबनराव पाटील यांच्या हक्काची नोंद सातबारा उताऱ्यावर कशी होईल ?
        सध्या उपनिबंधक कार्यालयात अत्याधुनिक कार्य पद्धती अमलात आले आहे. त्यामुळे खरेदीखताची मूळ प्रत आणि इंडेक्स टू श्री बबनराव पाटील यांना नोंदणीची प्रक्रिया पूर्ण झाली की ताबडतोब प्राप्त होईल.
आपण असे मानू की- (१) श्री. बबनराव पाटील हे आज शेतकरी आहेत.  (२) श्री. गोविंदराव सानप यांनी धारण केलेली शेतजमीन ही त्यांची स्वकष्टार्जित जमीन आहे. म्हणजेच या शेत जमिनी बाबत त्यांच्या कोणत्याही वारसांचा हक्क नाही. (३) जी जमीन श्री बबनराव पाटील यांनी विकत घेतलेली जमीन आहे. त्या जमिनीचे क्षेत्रफळ तुकडेबंदी तुकडेजोड कायद्याने ठरविलेल्या प्रमाणभूत क्षेत्रापेक्षा कमी नाही.( ४) अन्य कोणत्याही कायद्याची गाथा या जमिनीच्या हस्तांतरणासाठी होत नाही.

        महाराष्ट्र जमीन महसूल अधिनियम 1966 च्या कलम 154 प्रमाणे नोंदणी अधिकारी म्हणजे उप-निबंधक दुय्यम निबंधक अधिकाऱ्याने त्यांच्याकडे नोंदणी झालेल्या व्यवहारांची माहिती पत्रकाद्वारे स्वतःहून तहसिलदार यांचे मार्फत तलाठी यांना दिली पाहिजे

श्री बबनराव पाटील आणि श्री गोविंदराव सानप यांच्या खरेदीखताच्या व्यवहाराची माहिती 'अ' पत्रकाद्वारे संबंधित गावचे तलाठी यांना देण्यात आली.

   संबंधीत कामगार तलाठी यांनी श्री गोविंदराव सानप यांना नोटीस पाठवून कचेरीत बोलावले. श्री गोविंदराव सानप यांची या व्यवहारात कोणतीही हरकत नाही. म्हणून संबंधित कामगार तलाठी नोंद धरेल, म्हणजे फेरफार गाव नमुना 6 च्या पहिल्या तीन रकान्यांमध्ये - स्तंभामध्ये या खरेदीखताची नोंद लिहील. मंडल अधिकारी सदर नोंद प्रमाणित करेल. मंजूर करेल असा शेरा गाव नमुना 6 फेरफाराच्या शेवटच्या स्तंभामध्ये लिहील. त्यानंतर तलाठी या फेरफारचा उल्लेख फेरफार क्रमांक गाने सातबारा उताऱ्यावर करून श्री बबनराव पाटील यांचे नाव मालकी सदरी दाखल करील.

*महत्वाचे*
      कोणत्याही नोंदणीकृत दस्तबाबत तोंडी हरकत असेल तर नोंदणीकृत दस्तांची नोंद सातबारा उताऱ्यावर करणे थांबविता येणार नाही. हरकत सिद्ध करणारा ठोस पुरावा तलाठी आणि मंडळ अधिकारी यांचे समोर सादर करण्यात आला तरच तलाठी व मंडळाधिकारी सातबारा उतारा वरील नोंद नामंजूर करून तसा फेरफार लिहितील.

*उदाहरण दुसरे*
    श्री. संकेत आढावणे स्टॅम्प पेपर आणले. स्टॅम पेपर वर आपली जमीन - मालमत्ता श्री.विवेक जानकर ला देण्याचा करार लिहिला. हे स्टॅम्पपेपरवर लिहिलेले खरेदीखत तलाठी यांचे समोर दाखल केले.

उत्तर.  :  तलाठी फेरफार उताऱ्यावरील पहिल्या तेनु स्तंभामध्ये या खरेदी खताची नोंद लिहिल किंवा धरेल. पण मंडलाधिकारी हे खरेदीखताची नोंद प्रमाणित करणार नाही. खरेदीखत फक्त स्टॅम पेपर वर लिहिले आहे म्हणून या खरेदीखताची नोंद सातबारा उताऱ्यावर करता येणार नाही.
       कारण, भारतीय नोंदणी कायद्याच्या कलम 17 नुसार रू. 100 पेक्षा जास्त किमतीच्या मालमत्तेच्या हस्तांतरणाचा व्यवहार हा रजिष्टर नोंदणीकृत असला पाहिजे. लक्षात ठेवा फक्त वारसा हक्काची नोंद कायद्याच्या आधारे असेल तरच फक्त अर्जाद्वारे दाखल करता येते.

मालमत्तेचे हस्तांतरण अन्य प्रकारे होणार असेल तर सर्व व्यवहार नोंदणीकृत असले पाहिजे.

*उदाहरण तिसरे*
------------------------------

श्री. किशोर राणे याने दिनांक १४/०५ /२०१४ रोजी आपली मालमत्ता श्री. विवेक महाजन यांना नोंदणीकृत दस्ताने विकली. पण मोहामुळे ती मालमत्ता नंबर दिनांक २५ जून २०१४ रोजी श्री. सखाराम आदमाने यांना नोंदणीकृत दस्ताने विकली.

  या प्रकरणात श्री. विवेक महाजन यांचे नोंदणीकृत खरेदीखत दिनांक १४ मे २०१४ रोजी झालेले आहे. म्हणजेच श्री. सकाराम आदमाने यांच्या खरेदीखताच्या आधी झालेले आहे. म्हणून तलाठी व मंडळाधिकारी श्री विवेक महाजन यांच्या खरेदीखताची नोंद सातबारा उताऱ्यावर दाखल करतील

*तलाठी व मंडलअधिकारी यांनी मालमत्ता हस्तांतरण कायदा* १८८२ च्या कलम ४८ व कलम ५३ अन्वये श्री. विवेक महाजन यांच्या खरेदीखताची नोंद सातबारा उताऱ्यावर दाखल केली. जी कृती योग्य आहे

श्री. सखाराम आदमाने यांनी श्री. किशोर राणे यांचे विरोधात रक्कमेयाबाबत फसवणुकीबाबत दिवाणी आणि फौजदारी न्यायालयात दावा दाखल करणे योग्य ठरेल.

*एकाच मालमत्तेचे व्यवहार अनेक व्यक्तीशी करून त्यांची* फसवणूक करणारे महाभाग समाजात अस्तित्वात आहे.. म्हणून कोणतीही मालमत्ता विकत घेण्याआधी निष्णात वकिलामार्फत मालमत्तेचे शोध अहवाल  घेऊन नंतर प्रत्यक्ष व्यवहार करावा.

*उदाहरण  चौथे*

श्री सतीश कुलकर्णी यांनी एक जमीन विकत घेतली. पण स्वतःच्या खरेदी खताप्रमाणे संबंधित जमिनीचा सातबारा उताऱ्यावर नोंद लावण्यास त्यांना अनेक वर्ष, अनेक कारणांनी उशीर झाला. बऱ्याच वर्षानंतर सदर खरेदीखताचा नोंदणीकृत दस्तव सूची 2 घेऊन ते तलाठी यांच्यासमोर गेले. त्यांनी हे पुरावे तलाठी यांचे समोर सादर केले.

या प्रकरणात काय घडू शकेल? (१) खरेदीखताची नोंद लावण्यासाठी श्री सतीश कुलकर्णी यांना उशीर झाला. या करणारे तलाठी व मंडळ अधिकारी या खरेदी खताची नोंद नाकारू शकणार नाही. त्यांना श्री सतीश कुलकर्णी यांच्या खरेदीखताची नोंद सातबारा उताऱ्यावर मालमत्ता पत्रकावर लावावी लागेल.

कारण, रजिस्टर दस्त जुना झाल्यामुळे या खरेदी खताचे महत्त्व कमी होत नाही. परंतु दरम्यानच्या काळात मूळ मालकांनी सदर मालमत्ता अन्य व्यक्तीस विकली असेल किंवा अन्य प्रकारे मालमत्तेचे विल्हेवाट लावली असेल तर मात्र श्री सतीश कुलकर्णी यांना दिवाणी न्यायालयात दावा दाखल करावा लागेल आणि आपला हक्क शाबीत करून घ्यावा लागेल.

खरेदीखतामुळे किंवा नोंदणीकृत दस्ताने किंवा अन्य प्रकारे जेव्हा मालमत्तेवर  हक्कनिर्माण होतो तेव्हा हक्काचे नोंद सातबारा उताऱ्यावर किंवा मालमत्ता पत्रकावर स्वतःहून वेळेवर दाखल करण्याचे कर्तव्य करावे लागेल, *फाटलेल्या कापडास वेळेवर टाका घालून दुरुस्ती केली नाही तर कापड अधिक फाटेल* या अर्थाची म्हण लक्षात ठेवा. हक्क नोंदणीबाबत जागृत रहा, सतर्क रहा

*उदाहरण पाचवे*

*अशा प्रकरणात काय होईल ? काय करावे लागेल ?*

श्री. मुकुंद वामन देशपांडे यांचा सदर जमिनीतील हिस्सा 40 आर आहे. त्यामुळे त्यांना त्यांच्या हिश्शायाचे  जमीन विकण्याचा पूर्ण अधिकार आहे.

सहहिस्सेदारानी शेत जमिनीचे सरस-निरस वाटप झालेले नाही. त्यामुळे कोणाची किती जमीन आहे. हे ठरवता येत नाही. म्हणून नोंद रद्द करावी, असा दावा दाखल केला आहे.

पण मालमत्ता हस्तांतरण कायद्याच्या कलम४४ निसार अनेक सहधारकापैकी एक किंवा अन्य सहा धारक आपल्या हिश्शाची जमीन विकू शकतात. त्यांचा हिस्सा विकत घेणाऱ्या व्यक्तीस सहहिस्सेदारचा दर्जा प्राप्त होतो. त्यामुळे अन्य व्यक्तीची तक्रार चुकीची आहे, तलाठी आणि मंडळ अधिकारी तक्रार फेटाळून लावून खरेदीची नोंद प्रमाणित करतील. सातबारा उतारा वरील श्री. मुकुंद देशपांडे यांच्या जागी सिताराम वाघमारे यांचे नाव दाखल होईल.

त्यानंतर एक महत्वाचे काम शिल्लक राहिले आहे. ते म्हणजे प्रत्येक हिस्सेदाराच्या जमिनीतील हिस्सा क्षेत्रफळ चतु:सीमेसह निश्चित करणे. प्रत्येकाचा हिस्सा निश्चित करण्यासाठी तीन मार्ग आहेत.

*एक* : 
     सर्व हिस्सेदार महाराष्ट्र महसूल अधिनियम 1966 चे कलम 85 अन्वये परस्पर संमतीने जमिनीचे सरसनिरस वाटपाचा अर्ज मे. तहसीलदार यांचे समोर दाखल करतील. तहसीलदार सर्वांचे जाबजबाब नोंदवून जमिनीचे सरस-निरस वाटप करण्यासाठी म्हणजे पोटहिस्से  पाडण्यासाठी- निर्माण करण्यासाठी उपअधीक्षक भुमी अभिलेख यांचे मदत घेऊन सदर जमिनीचा पोट हिस्सा वाटपाचा नकाशा तयार करण्यास सांगतील. पोटेहिस्सा वाटपाची फि सर्व हिस्सेदारन्ना भरावे लागेल. उपअधीक्षक भुमी अभिलेख पोटहिस्सा  वाटपाचा नकाशा तयार करून मे. तहसीलदार सर्व धारकांचे जबाब नोंदवून वाटपाचा अंतिम निकाल देतील. निकालाप्रमाणे प्रत्येक हिस्सेदाराचे स्वतंत्र सातबारा उतारे तलाठी तयार करतील.

*तीन :*
   वाटपाबाबत व हिस्सा बाबत परस्पर संमतीने तोडगा निघत नसेल तर कोणीही एक हिस्से धारक दिवाणी न्यायालयात दावा दाखल करेल.  दिवाणी न्यायालय मोजणी खात्याची मदत घेऊन सरसनिरस वाटपाचे काम पूर्ण करण्याचा आदेश देईल.

   प्रत्येक कार्यपद्धतीत पोट हिस्सा करण्यासाठी उपअधीक्षक भूमिअभिलेख यांची योग्य ती फी प्रत्येक हिस्सेदारास द्यावी लागेल.

  कोणत्याही शेतजमिनीच्या पोह्याचे वाटप विभाजन, तुकडे बंदी, तुकडे जोड, कायद्याच्या अधीन राहून केले जाते. प्रमाणे क्षेत्रापेक्षा कमी क्षेत्राची जमीन हस्तांतरित, वाटप, विभाजित केले जात नाही. प्रत्येक तालुक्याचे प्रमाणित शेत्र किती आर, गुंठे, एकर, हेक्टर आहे. याची माहिती उपअधीक्षक भूमिअभिलेख यांच्याकडे मिळते.

*उदाहरण सहावे*

श्री अवचटने स्वकष्टार्जित सर्व जमीन खरेदी खताने श्री. बिपिन तळपदेला विकली. खरेदीखत नोंदणीकृत होते. खरेदीखताची नोंद झाल्यानंतर त्याचे देणारा श्री. अतुल अवचट मयत झाला. अर्थातच तोपर्यंत श्री. बिपीन तळपदे नाव सातबारा उतारा वर दाखल झाले नव्हते अशा प्रकरणात काय घडेल ?

खरेदी देणारी व्यक्ती खरेदीखताची नोंद पूर्ण झाल्यानंतर मयत झाली तर जमीन विकत घेणाराचा हक्क डावलला जाणार नाही. कारण श्री अतुल अवचटने जिवंतपणी स्वखुशीने नोंदणीकृत दस्ताने आपले स्वकष्टार्जित मालमत्ता श्री बिपिन तळपदेना विकली आहे.

त्यामुळे तलाठी व मंडळाधिकारी श्री. बिपिन तळपदे च्या हक्काची नोंद सातबारा उताऱ्यावर दाखल करतील. श्री अतुल अवचटचे वारसांनी नोंदीत हरकत घेतली तरी श्री. बीपीन तळपदे ची  नोंद थांबवू शकणार नाहीत. खरेदीखता बाबत श्री.अतुल अवचटचे वारस दिवाणी दावा दाखल करू शकतील. मालमत्ता हस्तांतरण कायदा 1982 च्या कलम 54 व महाराष्ट्र वारसा कायदा 1956 च्या अधीन राहून अशा प्रकरणात निर्णय होऊ शकेल.

हा निर्णय हक्कनोंद दस्तावर आधारित आहे. खरेदी देणारी व्यक्ती मयत झाल्यामुळे खरेदीखत आपोआप रद्द होणार नाही.

*उदाहरण सातवे*

श्री. गुलाबराव साठे यांनी श्री. मारुती डोईफोडे यांचे कडून नोंदणीकृत दस्ताने जमीन विकत घेतली. खरेदीखताची नोंदणी झाल्यानंतर जमीन विकत घेणारे श्री. गुलाबराव साठे मयत झाले.

*या प्रकरणात काय घडू शकेल ?*

कायदेशीर खरेदीखत करून घेतल्यानंतर खरेदी घेणारी व्यक्ती मरण पावली तरी त्या व्यक्तीच्या हक्कास बाधा पोचत नाही.

तलाठी व मंडळाधिकारी प्रथम श्री. गुलाबराव साठे यांचे नाव सातबारा उताऱ्यावर दाखल करतील. त्यानंतर श्री गुलाबराव साठे यांच्या वारसांना नोटीस पाठवतील. श्री गुलाबराव साठे यांच्या वारसांची खात्री पटल्यानंतर सर्व वारसांची नोंद सात-बारा उताऱ्यावर दाखल करतील. श्री. गुलाबराव पाटील यांच्या नावाभोवती कंस करतील.

मालमत्ता हस्तांतरण कायदा 1882 च्या कलम 44 प्रमाणे हा निर्णय योग्य आहे. आधी मयत व्यक्तीची नोंद करणे व नंतर वारसांची नोंद करणे, या क्रमाने हक्क नोंद करणे बरोबर आहे.

*● उदाहरण आठवे ●*

श्री. भिका संतराम पाटील हा श्री. रामचंद्र वामन जोशी यांच्या जमीनीवर कुळ होता. श्री भिका संतराम पाटील याने कुळ कायद्यातील कलम 32 ग अन्वये तहसिलदार यांचेकडे दावा दाखल केला. कुळ कायद्यातील तरतुदीप्रमाणे भिका संतराम पाटील कुळचा मालक झाला. सातबारा उताऱ्यावरील श्री. रामचंद्र वामन जोशी यांचे मालक चादरी असलेली नोंद रद्द झाली. त्यानंतर मालक सदरे श्री. भिका संतराम पाटील यांचे नाव दाखल झाले. पण सातबारा उताऱ्यावरील इतर हक्क सदरात *कुळ कायदा कलम 43 क चे बंधनात पात्र* असा शेरा दाखल झाला. श्री. भिका संतराम पाटील ही जमीन विकू शकेल का ?

श्री.भिका संतराम पाटील हा कुळ कायद्यान्वये कुळाचा  मालक झाला.  हि जमीन भोगवटादार वर्ग २ ची जमीन समजली जाते. अशी जमीन खरेदी करण्यापूर्वी/ म्हणजे विकण्यापूर्वी जिल्हाधिकारी/ सक्षम अधिकारी/ यांची पूर्वपरवानगी घेणे आवश्यक आहे. जिल्हाधिकारी यांची पूर्वपरवानगी न घेता केलेला खरेदी/विक्री व्यवहार हस्तांतरण बेकायदेशीर आहे. अशी जमीन शासनाकडे वर्ग होते.

उदा   : न्यायालयात एखाद्या मालमत्तेबाबत दावा सुरू असताना भुमिअभिलेखात हक्क नोंद करणे योग्य आहे का ?

उत्तर   :
    एखाद्या मालमत्तेबाबत केवळ न्यायालयात दावा आहे म्हणून महसूल खात्याचे कर्मचारी तलाठी मंडळ अधिकारी अभिलेखात हक्काची नोंद करणे, टाळू शकणार नाहीत हक्कनोंद दिला नकार देऊ शकणार नाहीत.

न्यायालयातील दावा कोणत्या कारणाने चालू आहे, दाव्यातील विषय काय आहे, याची संपूर्ण माहिती घेतल्यानंतरच न्यायाचा विचार करून नव्याने हक्क नोंद करावी.
नव्याने हक्क नोंद करण्याबाबत देवाने न्यायालयाने स्पष्ट आदेश दिला असेल तरच महसुली अधिकारी नोंद लावू शकत नाहीत.
कारण महसूल अधिकारी हे केवळ नोंदणी अधिकारी आहेत नोंदणीमुळे कोणताही हक्क नव्याने निर्माण होत नाही अंतरी त्या जमिनीचा मालकी हक्क हा दिवाणी न्यायालयात ठरविला जातो.
--------------------------
उदा   :  श्री महेश बापट याने देवस्थान इनामाची जमीन विकत घेण्याचे ठरविले. सातबारा उताऱ्यावर मालक श्री म्हसोबा देवस्थान हे नाव आहे. तर इतर हक्क सदरात श्री.बजाबा गुरव व इतर चार व्यक्ती अशी नोंद आहे .

उत्तर     :
    तलाठी यांचेकडील गाव नमुना ३ अन्वये गावातील देवस्थान इनाम जमिनी बाबत माहिती मिळते. श्री महेश बापट यांना देवस्थान इनामाची जमीन विकत घेता येणार नाही. कारण देवस्थानच्या देखभालीसाठी ही जमीन देण्यात आली आहे. इतर अधिकारात नोंद असलेले श्री. बजाबा गुरव आणि इतर चार व्यक्ती या जमिनीचे वर्ग-1 चे मालक नाहीत. म्हणजे देवस्थानची जमीन त्यांचे स्वकष्टार्जित जमीन नाही

उदा   :   श्री श्याम थोरात यांनी श्री पांडुरंग पावले यांचेकडून त्यांच्या मालकीची जमीन गट नंबर 45 ही जमीन खरेदी नोंदणीकृत दस्ताने घेतली. पण नोंदणीकृत खरेदीखत चुकून गट नंबर 45 ऐवजी गट नंबर 455 असे लिहिले गेले. गट नंबर 455 हे जमीन श्री पांडुरंग पावले यांची नव्हती. म्हणून त्याला ते यांनी गट नंबर 45 चा सातबारा उताऱ्यावर खरेदी व्यवहाराची नोंद करण्यास नकार दिला. म्हणून श्री. श्याम थोरात यांनी काय करावे  ?

उत्तर  :  खरेदी दस्तातील अनवधानाने झालेली चूक दुरुस्त करण्यासाठी
श्री.श्याम थोरात व श्री. पांडुरंग पावले यांनी पुन्हा एकत्रितपणे दुरुस्त दस्त दुय्यम निबंधक कचेरीत जाऊन नोंदणीकृत करावा. आधीच्या दस्तातील गट नंबर 455 ऐवजी गट नंबर 45 अशी दुरुस्ती करून दुरुस्त दस्त नोंदणीकृत करावा. त्यानंतर मूळ दस्त त्याची सूची दोन आणि दुरुस्त दस्त आणि दोन तलाठी यांचे समोर दाखल करावा. त्यानंतर तलाठी व मंडळाधिकारी गट नंबर 45 या जमिनीसाठी खरेदीखताची नोंद सातबारा उताऱ्यावर लावतील.

कारण मूळ दस्तातील फक्त सुईचा मजकूर वापरून हक्क नोंद करता येत नाही. म्हणून कोणताही जस्त नोंदणीकृत करण्याआधी बारकाईने वाचून त्यानंतर नोंदणीसाठी सादर करावा.

उदा   : मी स्वतः आदिवासी आहे. मला दुसऱ्या आदिवासी व्यक्तीची जमीन विकत घ्यायची आहे. काय करावे?

उत्तर    : आदिवासी जमातीच्या व्यक्तीच्या मालकीची जमीन विकत घेण्यात कोणत्याही प्रकारे हस्तांतरित करण्यास संबंधित जिल्हाधिकारी यांची पूर्व परवानगी घेणे आवश्यक आहे. म्हणजेच आदिवासींची जमीन खुद्द आदिवासी किंवा कोणत्याही बिगर आदिवासी व्यक्तीस विकत घेण्यापूर्वी जिल्हाधिकारी यांच्या पूर्वपरवानगीची आवश्यकता आहे.

एका आदिवासीने बिगर आदिवासीचे जमिन खरेदी केली. काही वर्षानंतर त्याला जमीन विकायची आहे. जरी पूर्वी ती जमीन बिगर आदिवासी ची असली तरी सध्या ते आदिवासीच्या मालकीची जमीन आहे. म्हणून अशा जमिनीची विक्री करताना शासनाच्या पूर्व परवानगीची गरज आहे.

उदा   :   एखादी जमीन इनाम व वतनाची जमीन आहे, हे कसे ओळखावे ?

उत्तर  :  इनाम वतनाची जमीन सुद्धा शासनाच्या पूर्व परवानगीशिवाय विकत घेता येत नाही. सातबारा उताऱ्यावर धारणा प्रकार असा कॉलम-  स्तंभ - रकाना असतो. त्यामध्ये वर्ग-2 असा शेरा लिहिला असेल तर औ जमीन इनाम/  वतनाची असू शकते. तलाठी यांचे कडे गाव नमुना 1 क ठेवलेला असतो. ही जमीन हस्तांतरित करण्याआधी शासनाच्या पूर्व परवानगीची गरज असते आवश्यकता असते अशा सर्व जमिनीची नोंद माहिती गाव नमुना 1 क  या नोंदवहीमध्ये उपलब्ध आहे. तालुक्याचे तहसिलदार यांचे कचेरीत अलिनेशन रजिस्टर पहावे. एलिनेशन रजिस्टर मध्ये जमिनीची नोंद आढळते. अशी जमीन इनाम/  वतन या धारणा प्रकारातील जमीन असते.

अर्थात अशा जमिनीच्या हस्तांतरणासाठी महाराष्ट्र शासनाच्या सक्षम अधिकाऱ्याच्या पूर्वपरवानगीची आवश्यकता आहे

उदा   :   श्री गणपत कदम यांनी एक जमीन विकत घेण्याचे ठरविले. जमिनीचा सातबारा उताऱ्यावर खाजगी वन विधेयक 1975 अशी नोंद आहे काय करावे?

उत्तर   : खाजगी वन विधेयक 1975 असा शेरा आहे. याचा अर्थ सदर जमीन वनखात्याने संपादित करण्याचे ठरविले आहे. पण अद्याप ताब्यात घेतलेली नाही भविष्यकाळात ताब्यात घेण्याची शक्यता आहे. त्याचप्रमाणे वनक्षेत्र असा शेरा असलेली जमीन ही विकत घेऊ नये.
*क्रमश:*