साधारणत: रिअल इस्टेट मध्ये गुंतवणूक करताना आपण जमीन, प्लॉट, बंगला, फ्लँट, गाळे इ. मध्ये गुंतवणूक करतो. ज्या जागेमध्ये आपण गुंतवणूक करू इच्छितो आहोत, अशा जागेचे टायटल क्लिअर असणे फार गरजेचे असते. अन्यथा, बेकायदेशीर बांधकामाची नोटीस व न्यायालयीन दाव्यांना सामोरे जावे लागुन आपणास आर्थिक व मानसिक त्रास सहन करावा लागतो. म्हणूनच रिअल इस्टेट गुंतवणूक कायदे, कागदपत्रे, प्रक्रिया व व्यवहारांची साधारण माहिती असणे गरजेचे आहे.

टायटल क्लीअर असण्याबाबत चाचपणी करण्यासाठी काही विशिष्ठ कागदपत्रे व्यवस्थित तपासावी लागतात. अशा वेळेला आपण वकिलांकडून जमिनीचे टायटल क्लीअर असण्याबाबत प्रमाणपत्र घेतो किंवा जागे जवळच्या दुय्यम निबंधक कार्यालयामध्ये शोध अर्ज करतो. बहुतेक वेळा, महसूल व्यवस्था फार किचकट असल्याने त्यात न पडता आपण पूर्णत: विश्वासावर व्यवहार करून मोकळे होतो. घाई करून रिअल इस्टेट मध्ये गुंतवणूक करणे धोक्याचे ठरू शकते. त्यामुळे त्याचे साधारण ज्ञान असणे सामान्य माणसाच्या दृष्टीकोनातून फार महत्वाचे आहे. अशावेळी काही ठराविक कागदपत्रे तपासावी लागतात ज्यात करार मदार, वारसा हक्क विषयक कागदपत्रे, महसूल विषयक कागदपत्रे, स्थानिक स्वराज्य संस्थांशी निगडीत कागदपत्रे, नियोजन प्राधिकरणशी निगडीत कागदपत्रे व गृह निर्माण सहकारी संस्थांशी निगडीत कागदपत्रे ह्यांचा समावेश होतो.

१. करार मदार – प्रथमत: कोणतीही मालमत्ता विकत घेताना आपण ह्यापूर्वी झालेल्या करारा विषयी माहिती घेतो. त्यामुळे मुळात ह्यापूर्वी झालेला करार पूर्णपणे वाचून घेतलेला कधीही उत्तम कारण त्यातील काही अटी व शर्ती आपणास पुढे त्रास देणाऱ्या ठरू शकतात. शक्यतो, ह्यापूर्वी केलेले करार हे नोंदणीकृत असावेत व त्यावर योग्य मुद्रांक शुल्क व नोंदणी शुल्क भरलेले असावे व तसे भरलेले नसल्यास अशा विक्री करणाऱ्या व्यक्तीस ते भरण्यास भाग पाडावे वा स्वत: भरून कायदेशीर करून घ्यावे कारण असा केलेला करार कायदेशीर दृष्ट्या अडचणीत आणणारा ठरू शकतो. इंडेक्स २ हे कागदपत्र कराराच्या नोंदणीकरणाशी निगडीत आहे, त्यामुळे त्यात असलेल्या व्यक्तींची योग्य प्रकारे माहिती घ्यावी. त्याचप्रमाणे, करार मदार पडताळताना कधी कधी त्यात फक्त खरेदीखत असते किंवा कधी कधी साठे करार व खरेदी खत अशी दोन वेगवेगळी कागदपत्रे असू शकतात. साठे करार म्हणजे खरेदी खत करण्यापूर्वी केलेले कागदपत्र होय. ज्यात टप्प्या टप्प्याने पैसे पूर्ण करण्याचे अभिवचन खरेदीदराने विक्रेत्यास दिलेले असते. परंतु असे पैसे पूर्ण न दिल्यास त्या साठे करारास कायदेशीर अडचणींना सामोरे जावे लागू शकते. त्यामुळे, पूर्णत: रक्कम दिल्यानंतर करण्यात येणारे अंतिम खरेदी खत महत्वाची भूमिका बजावते. म्हणूनच, साठेकराराच्या धर्तीवर जर जागा खरेदी करीत असाल तर रक्कम पूर्ण झाल्याच्या पुराव्यांची माहिती घ्यावी व त्यांनतरच मालमत्ता खरेदी करावी. आपणही जागा खरेदी करताना त्या संबंधी रीतसर करारपत्र बनवून ते नजीकच्या दुय्यम निबंधक कार्यालयातून नोंदवून घ्यावे. मुद्रांक शुल्क विषयक खात्री नसलयास मुद्रांक शुल्क मुल्यांकन करून घ्यावे व करार नोंदणीकृत करावा.

२. वारसा हक्क विषयक कागदपत्रे – बहुतेक प्रसंगी असे पाहण्यात आले आहे की, आपण रिअल इस्टेट गुंतवणूक करताना फक्त करार मदार पाहतो व त्यावरून ठरवितो की सदरची गुंतवणूक करून टाकावी. परंतु असे करार मदार पाहून गुंतवणूक करणे म्हणजे कायदेविषयक अज्ञान होय. कारण, जमीन वडिलोपार्जित असल्यास वारसा हक्कास विशेष महत्व प्राप्त होते आणि म्हणूनच मृत्युपत्र, प्रोबेट, न्यायालयातून व तहसीलदार कार्यालयांतून घेतलेले वारसा हक्क प्रमाणपत्र, प्रतिज्ञापत्र, वर्तमान पत्रांतील जाहीर नोटीसा वगैरे योग्य प्रकारे पारखूनच जागा खरेदी करावी. शक्यतो, वारसामध्ये भांडणे असल्यास अशा जागेच्या बाबतीत जवळच्या न्यायालयांत व महसूल अधिकाऱ्यांकडे कोणती प्रकरणे न्यायप्रविष्ठ नाहीत ना ह्याची खात्री करूनच पुढील निर्णय घ्यावा.

३. महसूल विषयक कागदपत्रे – महसूल कार्य व्यवस्थेत तलाठी, मंडळ अधिकारी, तहसीलदार, प्रांत अधिकारी (उप विभागीय अधिकारी), उपजिल्हाधिकारी, जिल्हाधिकारी, महसूल आयुक्त, भूमापन अधिकारी, भूमी अभीलेख  अधीक्षक, तालुका निरीक्षक, जिल्हा निरीक्षक, मुद्रांक जिल्हाधिकारी, शेत जमीन न्यायाधीकरण, महसूल न्यायाधिकरण इ. चा समावेश होतो. महाराष्ट्र जमीन महसूल संहिता, १९६६ आणि मुंबई कुळ कायदा व शेतजमीन अधिनियम, १९४८  हे कायदे जमीन महसूल प्रक्रिये विषयी महत्वाची भूमिका बजावतात. ७/१२ उतारा, फेरफार, ८ अ उतारा, मंजूर नियोजित नकाशे, महसूल मंत्रालयात पारीत झालेले शासन निर्णय व महसूल अधिकाऱ्यांनी विवादित प्रकरणांत दिलेले निर्णय योग्य प्रकारे पडताळून त्यानंतरच जागा घ्यावी. तसेच, कुळ कायदा जमिनी, आदिवासी जमिनी, इनामी जमिनी, शासकीय योजने अंतर्गत येणाऱ्या जमिनी, राखीव जमिनी व वन जमिनी खरेदी करता येत नाहीत किंवा अशा जमिनी खरेदी करण्यापूर्वी त्या त्या अधिकाऱ्यांची पूर्व परवानगी लागते. परवानगी शिवाय अशा जमिनी विकत घेणे बेकायदेशीर असते. त्यामुळे, जमीन कोणत्या प्रकारची आहे हे देखील पडताळून घ्यावे. शेतकी जमीन फक्त शेतकऱ्यालाच खरेदी करता येते. बिन शेत जमिनी बाबत बिन शेत दाखला घेतला आहे का किंवा स्थानिक स्वराज्य संस्थांची बांधकाम परवानगी आहे का हे व्यवस्थित पडताळून घ्यावे.

४. स्थानिक स्वराज्य संस्थांशी निगडीत कागदपत्रे – महसूल व्यवस्थे प्रमाणेच जागा खरेदी करताना स्थानिक स्वराज्य संस्थांची भूमिका फार महत्वाची असते. स्थानिक स्वराज्य संस्थामध्ये महानगरपालिका, नगरपालिका, ग्रामपंचायत इ. चा समावेश होतो. कोणत्याही स्वरूपाचे बांधकाम सुरु करण्यापूर्वी त्या ठिकाणी बांधकाम परवानगी (सीसी) घ्यावी लागते तसेच नियोजित नकाशा मंजूर करून घ्यावा लागतो त्यानंतरच बांधकामास सुरुवात करता येते. बांधकाम परवानगी (सीसी) प्रमाणेच बांधकाम पूर्ण झाले असेल, तरच भोगवटा प्रमाणपत्र (ओसी) किंवा बांधकाम पूर्ण झाल्याचा दाखला मिळतो. जर ह्याप्रकारचे कोणतेच कागदपत्र नसेल तर अशी मालमत्ता अनधिकृत समजावी. फ्लँट व गाळे घेताना ह्या गोष्टी योग्य प्रकारे पडताळूनच घ्यावेत.

५. नियोजन प्राधिकरणाशी निगडीत कागदपत्रे – महाराष्ट्र प्रादेशिक नियोजन व नगर रचना अधिनियम, १९६६ च्या अंतर्गत विविध नियोजन प्राधिकरणाची नियुक्ती होते त्यामुळे त्यांच्याशी निगडीत परवानग्या, निर्णय, ह्स्तांतरणे, नोंदी इ. पडताळून मगच जागांमध्ये गुंतवणूक करावी. अशा नियोजन प्राधिकरणाचे अखत्यारीत येणाऱ्या प्रदेशात त्यांच्या नियमानुसार कार्य करावे लागते त्यामुळे त्या त्या नियोजन प्राधिकरणानुसार प्रक्रिया कराव्या लागतात.

६. गृह निर्माण सहकारी संस्थांशी निगडीत कागदपत्रे – बांधकाम पूर्ण झाल्या नंतर बांधकाम व्यवसायिक स्थानिक स्वराज्य संस्थेकडून भोगावटा प्रमाण पत्र घेतो व विकलेल्या  फ्लँट व गाळे धारकांसोबत करारनामे नोंदवून त्यांचे नोंदणीकृत सहकारी गृह निर्माण संस्थेत रुपांतरण करतो. सदर नोंदणीकृत गृह निर्माण संस्थेच्या नावे जागा करून देणे (अभिहस्तांतरण) हे जमीन मालक व बांधकाम व्यवसायिक ह्याना महाराष्ट्र मालकी हक्काच्या सदनिकांबाबत (त्या बांधण्यास प्रोत्साहन देणे, त्यांची विक्री व्यवस्थापन व हस्तांतरण यांचे नियमन करण्याबाबत) अधिनियम १९६३ नुसार बंधनकारक असते. परंतु जर जमीन मालक व बांधकाम व्यवसायिक ह्यांनी सदर गृह निर्माण संस्थेची स्थापना व गृह निर्माण संस्थेच्या नावे जागा करून देण्यास (अभिहस्तांतरण) टाळाटाळ केल्यास सदर फ्लँट व गाळे धारक स्वत:हून निबंधक सहकारी संस्था ह्यांचे कडून गृह निर्माण संस्थेचे नोंदणीकरण करून घेऊ शकतात, तसेच सक्षम प्राधिकरणाकडून जमिनीचे किंवा प्लॉटचे मानिव अभिहस्तांतरण करून घेऊ शकतात. असे अभिहस्तांतरणपत्र नोंदविल्यानंतर सदर गृह निर्माण संस्था त्या जागेची पूर्णपणे मालक होऊ शकते.

अशाप्रकारे, थोडक्यात करार मदार, वारसा हक्क विषयक कागदपत्रे, महसूल विषयक कागदपत्रे, स्थानिक स्वराज्य संस्थांशी निगडीत कागदपत्रे, नियोजन प्राधिकरणाशी निगडीत कागदपत्रे व गृह निर्माण सहकारी संस्थांशी निगडीत कागदपत्रे अशी माहिती वरील प्रमाणे देण्याचा प्रयत्न केला आहे. ह्या माहितीचा उपयोग करून तुंम्ही रिअल इस्टेट मध्ये गुंतवणूक करताना कागदपत्रांची पडताळणी करू शकता.