सहकारी गृहनिर्माण संस्थांचे वेगळेपण म्हणजे तिचे सभासद गृहनिर्मिती झाल्यावर संस्थेच्या परिसरात आणि इतर सभासदांच्या सान्निध्यात आपल्या आयुष्यातील अनेक वर्षे एकत्र राहाणार असतात, निदान तशी धारणा आहे.
२० ते ५० सभासद असलेल्या गृहनिर्माण संस्थांचे प्रमाण जास्त असावे असा अंदाज आहे. ही सभासद संख्या योग्य आहे की कमी आहे याबाबत मतभिन्नता असू शकते. पण सभासद संख्या कमी असल्यास संस्थेचे व्यवस्थापन, इमारतीची देखभाल आणि नागरी सुविधा याबाबत सर्व जबाबदारी मोजक्याच लोकांच्या अंगावर येऊन पडते हे वास्तव आहे. तशात अनिवासी सभासद असतील तर विचारायलाच नको. तसेच सभासद संख्या खूप जास्त असल्यास प्रश्न सुटतात असेही नाही.

*गृहनिर्माण संस्थेचा सभासद*🕘

सहकारी गृहनिर्माण संस्था अथवा को-ऑप. हा. सो.चे सदस्यत्व साधारणपणे कुणालाही नाकारता येत नाही. एखादी व्यक्ती जी इंडियन कॉट्रक्ट अॅक्ट १८७२ अनुसार एखादा करारमदार करण्यास सक्षम असेल अशा कोणाही व्यक्तीला सोसायटीचे सदस्यत्व प्राप्त करता येते. धर्म, जात, खाण्या-पिण्याच्या सवयी आदी कोणत्याही कारणाने कोणत्याही व्यक्तीला सहकारी गृहनिर्माण संस्थेचे सदस्यत्व नाकारता येत नाही

- एखादी व्यक्ती कायद्याने सदस्यत्व स्वीकारण्यास अपात्र ठरवली गेली असेल तरच त्या व्यक्तीला सदस्यत्व देण्यास गृहनिर्माण संस्था नकार देऊ शकते. कित्येक वेळा एखादी व्यक्ती सोडून एखाद्या संस्थेकडून अथवा एखाद्या कंपनीकडून अथवा एखाद्या कॉपोरेट बॉडीकडूनदेखील सदस्यत्व मिळण्यासाठीचा अर्ज सहकारी गृहनिर्माण संस्थांकडे दाखल केला जातो. अशा वेळी याबाबत कायद्यात कोणत्या तरतुदी आहेत याची कल्पना जर संबंधित गृहनिर्माण संस्थेच्या पदाधिकाऱ्यांना नसेल तर त्यांची विनाकारण धावपळ होण्याची शक्यता असते.

- अर्थात तत्त्वत: हे जरी खरे असले तरीसुद्धा या प्रत्येक संस्थेची निर्मिती ही वेगवेगळ्या कारणांसाठी झालेली असते. एवढेच नव्हे तर त्यांची निर्मिती ही वेगवेगळ्या कायद्यानुसार झालेली असते. तर गृहनिर्माण संस्थेची निर्मिती ही सहकारी कायद्यानुसार झालेली असते. गृहनिर्माण संस्थेचे मुख्य उद्दिष्ट हे सहकारी तत्त्वावर राहणे हे आहे.

*उपविधीमधील खाचखळ*🕘

सहकार कायद्यात ‘उपविधी’ या संज्ञेचे स्पष्टीकरण देताना असे म्हटले आहे, की उपविधी हे सभासद आणि गृहनिर्माण संस्था यांच्यामधील अलिखित करार असतो. परंतु व्याख्येत त्यांना जरी ‘पोटकायदे’ म्हटले असले, तरी त्यांना ‘नियम’ मानले जाते

गृहनिर्माण संस्थांचे पदाधिकारी किंवा सभासद या उपविधींना फारसे महत्त्व देत नाहीत. शिवाय उपविधींमधील तरतुदी मुख्य प्रवर्तक, म्हणजे बिल्डर, यास लागू आहेत असे उपविधीत किंवा कायद्यात कोठेही म्हटले नाही. त्यामुळे प्रश्न असा उद्भवतो की उपविधीतील तरतुदी बिल्डरवर बंधनकारक आहेत की नाहीत ?

- सहकार कायद्यात ‘उपविधी’ या संज्ञेचे स्पष्टीकरण देताना असे म्हटले आहे, की उपविधी हे सभासद आणि गृहनिर्माण संस्था यांच्यामधील अलिखित करार असतो. परंतु व्याख्येत त्यांना जरी ‘पोटकायदे’ म्हटले असले, तरी त्यांना ‘नियम’ मानले जाते. कारण कायदे किंवा पोटकायदे करण्याचे अधिकार सहकार खात्यास नाहीत. शिवाय कायदे मंजूर करून घेण्यासाठी जी प्रक्रिया फ्लॅटधारक कायद्यात दिली आहे. त्याप्रमाणे हे पोटकायदे ‘मोफा’च्या कलम १५ अनुसार विधिमंडळाने संमत केलेले नाहीत. हे नियम आहेत असे गृहीत धरले, तरी ते करण्यास सहकार खात्यास ‘मोफा’ कायद्याखाल वरील कलमानुसार शासनाने अधिकार दिले आहेत, असा उल्लेखही उपविधींच्या पुस्तकात केलेला नाही. साहजिकच गृहनिर्माण संस्थांचे पदाधिकारी किंवा सभासद या उपविधींना फारसे महत्त्व देत नाहीत. शिवाय उपविधींमधील तरतुदी मुख्य
प्रवर्तक, म्हणजे बिल्डर, यास लागू आहेत असे उपविधीत किंवा कायद्यात कोठेही म्हटले नाही. तसेच उपविधींच्या शेवटी मुख्य प्रवर्तकाची म्हणजे बिल्डरची सही नसते फक्त इतर प्रवर्तकांच्या म्हणजे सभासदांच्या सह्य़ा असतात. त्यामुळे प्रश्न असा उद्भवतो की उपविधीतील तरतुदी बिल्डरवर बंधनकारक आहेत की नाहीत?

- उदाहरणादाखल उपविधीमधील कलम ९१ घेऊ. या कलमात असे म्हटले आहे, की मुख्य प्रवर्तकाने, म्हणजे बिल्डरने, संस्थेच्या पहिल्या सर्वसाधारण सभेच्या वेळी, खालील सर्व कागदपत्रे संस्थेच्या अध्यक्षांच्या स्वाधीन केली पाहिजेत.

(१) सोसायटी नोंदणीसंबंधी सर्व कागदपत्रे, विशेषत: नोंदणी अधिकाऱ्याकडे बिल्डरने केलेला संस्थेच्या नोंदणीसाठी अर्ज.

(२) निबंधकाने मंजूर केलेले संस्थेचे उपविधी.

(३) संस्थेच्या नोंदणीचा दाखला.

(४) बँकेत भरलेल्या पैशांच्या चलनाच्या स्थलप्रती.

(५) वापरलेल्या चेकांच्या स्थल प्रती. (काऊंटर फाईल्स) व न वापरलेले (कोरे) चेक्स.

(६) बँकेची पासबुके.

(७) बिल्डरने केलेल्या निरनिराळ्या कराराच्या प्रती.

(८) जमा-खर्चाची पत्रके.

(९) सदनिका खरेदीदाराचा सभासदत्वासाठी अर्ज-

(१०) सभासदांची माहिती असलेला तक्ता.

(११) केलेल्या खर्चाची व्हाऊचर्स.

(१२) शिल्लक असलेली रोकड रक्कम.

(१३) साईट प्लॅन.

(१४) पहिल्या सर्वसाधारण सभेचा वृत्तान्त.

(१५) इतर कार्यालयांशी झालेला पत्रव्यवहार.

(१६) संस्थेच्या स्थापनेसंबंधीची सर्व कागदपत्रे, स्वत:जवळ काहीही न ठेवता.

यात प्रश्न असा उद्भवतो, की ही सर्व कागदपत्रे बिल्डर संस्थेला देतो का ? विशेषत: क्र. १, ४, ५, ७, १५ व १६ यांची संस्थेच्या दृष्टीने काय आवश्यकता आहे? विशेष म्हणजे या मोठय़ा यादीत काही अधिक महत्त्वाच्या कागदपत्रांचाच समावेश केलेला नाही.

(१) प्रकल्प सर्व दृष्टीने पूर्ण झाल्याचा आर्किटेक्टचा दाखला.

(२) स्थानिक स्वराज्य संस्थेचे संपूर्ण मालमत्तेचे भोगवटा पत्र.

(३) प्रकल्प पूर्णत्वाचे सर्व आराखडे (कम्प्लिशन प्लॅन्स)

(४) आरसीसी डिझाइन्स

(५) पाणीपुरवठा व जल नि:सारणचा ले आऊट नकाशा.

हे एवढय़ासाठी पाहिजेत, की त्यामुळे

(१) प्रकल्पाचे काम मूळ आराखडय़ाप्रमाणे झाले आहे की नाही, हे समजते.

(२) पुढेमागे इमारतीत आणि पाणीपुरवठा व जलनि:सारण व्यवस्थेत काही बदल करायचा झाला तर त्याची आवश्यकता भासेल. हे आराखडे मापासहित (डायमेन्शन्ड) असल्यामुळे रंगकाम, फरशी, गिलावा, वगैरे घटकांचे नूतनीकरण करायचे झाल्यास आराखडय़ातील मापांचा उपयोग होणार असतो

(४) आरसीसी डिझाइन्स एवढय़ासाठी हवीत, की ती तज्ज्ञ स्ट्रक्चरल इंजिनिअरकडून तपासून घेणे शक्य होईल. आर्किटेक्चरच्या पूर्णत्वाच्या नकाशातील सलोह काँक्रिट बांधकामाच्या सुरक्षितेबद्दल दाखला नसतो.

(५) ड्रेनेज लाइन्स जमिनीखालून जात असल्यामुळे त्या तुंबल्या तर वरून दिसत नाहीत. त्यामुळे सर्व परिसर खोदून त्या धुंडायला लागतात.


- वरील एक उदाहरण एवढय़ासाठी तपशीलवार दिले आहे, की उपविधींमधील अनेक खांचखळग्यापैकी उपविधी क्र. ९१ मधील तरतूद विचारपूर्वक केलेली नाही. त्यामुळे सोसायटीच्या व्यवस्थापनात अडचण उत्पन्न होते. फ्लॅटधारक कायद्यातच याबाबतीत सुधारणा करण्याची आवश्यकता आहे.

*गृहनिर्माण सोसायटी वाद-संवाद*🕘

सोसायट्यांचे कामकाज कायद्याने होते आहे का वा योग्य प्रकारे होत आहे हे का ठरविण्यासाठी कोणताही कायदा अस्तित्वात नाही. त्यामुळे सोसायट्या मनमानीपणे कारभार करतात आणि त्याचा फटका सदस्यांना बसताना दिसतो

- आज मुंबईसह महाराष्ट्रात ८१ हजार गृहनिर्माण सोसायट्या आहेत. या सोसायट्यांमध्ये सोसायट्यांचे पदाधिकारी सोसायट्यांचे दैनदिन कामकाज पाहतात. सोसायट्यांच्या कामकाजाची पद्धती ठरविण्यासाठी वा सोसायट्यांनी नेमके कोणकोणती कामे करावीत हे ठरविण्यासाठी उपविधी वा बायलॉज अस्तित्वात आहेत. त्यानुसार सध्या महाराष्ट्रभरातील सोसायट्यांचे कामकाज चालते. पण त्याचवेळी सोसायट्यांचे कामकाज कायद्याने होते आहे का वा योग्य प्रकारे होत आहे हे का ठरविण्यासाठी कोणताही कायदा अस्तित्वात नाही.