मालमत्ता हस्तांतरण कायदा 1882 मधील कलम 54 मध्ये मालमत्ता विक्रीची व्याख्या दिली आहे. त्यामध्ये विक्री म्हणजे एखाद्याच्या मालमत्तेचा मालकी हक्क दुसऱ्याला त्याच्याकडून मिळालेल्या अथवा मिळणाऱ्या मोबदल्याच्या बदल्यात हस्तांतरित करणे अशी आहे. हस्तांतरण हे भारतीय नोंदणी कायद्यानुसार असते. नोंदणी कायदा 1908 च्या कलम 17 (1)ब नुसार 100 रु. च्या वरील मालमत्ता हस्तांतरण करायची असल्यास ती नोंदणीकृत असणे गरजेचे आहे.
आजकाल एखाद्या वकिलाकडे जाण्याऐवजी लोक दुय्यम निबंधकाच्या सभोवताली असणाऱ्या एजंटकडे जातात. ज्यांना करार कायदा, मालमत्ता हस्तांतरण कायदा, स्टॅंप कायदा, नोंदणी कायदा याबाबतचे अगदी त्रोटक ज्ञान असते. त्यामुळे त्यांच्या साचेबद्ध दस्तात अनेक चुका राहतात व या चुकांचा फायदा घेत खरेदीखतावर आक्षेप घेत अनेक जण न्यायालयात येतात. त्यामुळे भरमसाठ पैसा मोजूनही खरेदीदाराला मानसिक त्रासाला सामोरे जावे लागते. त्यामुळे असे दस्त हे दिवाणी वकिलांकडून करून घेणेच योग्य असते.
प्रामुख्याने खालील प्रकारे काळजी घेता येते.
1)सर्वप्रथम मालकीच्या कागदपत्राची शहानीशा करणे
एखादी मालमत्ता खरेदी करताना त्या मालमत्तेसंबंधीचे सात बारा, आठ अ उतारा, संबंधित फेरफार, सिटी सर्व्हे रेकॉर्ड, प्रॉपर्टी कार्ड यावरील नोंदी वकिलामर्फत तपासून घ्याव्यात.
2)सर्च रिपोर्ट : खरेदी घ्यायची मालमत्ता मागील तीस वर्षांत कुणाकुणाकडून व कशी हस्तांतरित झाली, त्या मालमत्तेचे विविध कर कसे भरले गेले, त्या मालमत्तेचे न्यायालयीन वाद असल्यास त्याबाबतची माहीती, सर्व्हे कधी झाला वगैरे बाबींचा आढावा घेतला गेलेला असतो असा सर्च रिपोर्ट जो त्या जागेचा सर्व इतिहासाची पडताळणी करतो तो काढणे गरजेचे आहे. त्यामुळे भविष्यात त्यासंबंधी वाद होण्याची शक्‍यता राहात नाही.
3)जाहीर नोटीस :बरेच मालक आपली मालमत्ता विक्री करताना जो जास्त रक्कम देईल त्याला ती विक्री करतात. एखाद्याला अगोदर त्याच मालमत्तेचे साठेखत केलेले असते, गहाणखत केलेले असते सदर दस्त हे नोटरीद्वारे करून बरेचदा विसारपावत्या घेतल्या जातात व जास्त रक्कम देणाऱ्याला मालमत्ता विक्री करतात. त्यामुळे अशा व्यवहाराची माहिती होणेसाठी रितसर स्थानिक दैनिकामधे वकिलामार्फत जाहीर नोटीस देऊन त्या मालमत्तेचे स्पष्ट वर्णन करून, मालकाचे नावासह ही मालमत्ता खरेदी घेत असून कुणाचा कसल्याही प्रकारचा आक्षेप असल्यास वकिलाच्या पत्त्यावर संपर्क करून मुदत देऊन हरकती मागवल्या पाहिजेत.
शक्‍यतो वकिलामार्फत जाहीर नोटीस प्रकाशित करणे गरजेचे आहे. याशिवाय खरेदीखत करताना दस्तातील खालील मजकूर काळजीपूर्वक पाहणे गरजेचे आहे.
1) मिळकतीचे वर्णन स्पष्ट असावे :
प्रथमत: ही मिळकत कोणत्या जिल्ह्यातील, तालुक्‍यातील, गावातील, कोणत्या दुय्यम निबंधकाच्या कक्षेतील आहे त्याचा गट क्रमांक, वगैरे बाबींचे स्पष्ट वर्णन असावे.
2)चतुःसीमा : न्यायालयात बरेचसे दावे चतुःसीमा चुकीच्या असल्याने येत असतात. अनेकदा सामाईक क्षेत्रातील एक हिस्सेदार आपली जमीन विक्री करतो त्या दस्तात फक्त माझे मालकीचा अविभक्त हिस्सा एवढे वर्णन केलेले असते व गटाच्या चतुःसीमा दिलेल्या असतात. प्रत्यक्षात वहिवाटीप्रमाणे ती व्यक्ती तिचा हिस्सा विक्री करते मग कालांतराने त्या जमिनीमधून अथवा जवळून रस्ता गेला तर लगेच इतर हिस्सेदार आमच्या वहिवाटी उभ्या होत्या आडव्या नव्हत्या, प्रत्यक्षात सरस निरस वाटप झालेच नाही, असे म्हणून न्यायालयात येतात व खरेदीखत बेकायदेशीर ठरवून मागतात. त्यासाठी गटाबरोबर क्षेत्राच्या अचूक चतुःसीमा असाव्यात शक्‍य झाल्यास एखादा सहहिस्सेदार साक्षीला असल्यास आणखी सोयीचे होते. तसेच वहिवाटीसाठी रस्त्यांचा स्पष्ट उल्लेख असणे गरजेचे आहे.
3) साठेखत/करारनामाचा उल्लेख गरजेचा : खरेदी दस्त करताना त्या दस्तासाठी जर यापूर्वी खरेदी घेणाराबरोबर विसारपावती अथवा साठेखताचा दस्त झाला असेल तर तसा त्या दस्ताचा स्पष्ट क्रमांक, तारीख या दस्तात असणे गरजेचे आहे. जर एखादी विसारपावती अथवा साठेखत इतर मालकाला अगोदर ठरले असल्यास तो पूर्वीचा दस्त रद्द करणे गरजेचे असते. अन्यथा परत न्यायालयीन वाद उत्पन्न होण्याची शक्‍यता असते.
4) 4) साक्षीदार : रकमेच्या भरण्याबाबत काही तक्रार उद्‌भवल्यास किमान दोन न्यायालयात येऊन साक्ष देऊ शकणारे दोन साक्षीदार असणे गरजेचे आहे.

जमिनीचा व्यवहार करताना काय प्रोसेस असते, याची माहिती खालीलप्रमाणे आहे:

टीप: जमिनीचा व्यवहार कायदेशीर आणि सुरक्षित करण्यासाठी,Property lawyer (property lawyer in marathi) चा सल्ला घेणे आवश्यक आहे.