मालमत्ता

मालमत्तेची खरेदी-विक्री किंवा इतर कोणत्याही व्यवहारासाठी खालील प्रमुख कागदपत्रे आवश्यक असतात. हे कागदपत्रे मालमत्तेच्या प्रकारानुसार (उदा. जमीन, फ्लॅट, घर) थोडे बदलू शकतात, परंतु मुख्य कागदपत्रे साधारणतः सारखीच असतात:

• विक्री करार (Sale Deed) किंवा खरेदी खत: हे सर्वात महत्त्वाचे कायदेशीर दस्तऐवज आहे जे मालमत्तेची मालकी एका व्यक्तीकडून दुसऱ्या व्यक्तीकडे हस्तांतरित करते. हे नोंदणीकृत असणे आवश्यक आहे.
• भोगवटा प्रमाणपत्र (Occupancy Certificate - OC): हे प्रमाणपत्र दर्शवते की मालमत्ता (विशेषतः फ्लॅट किंवा घर) राहण्यासाठी योग्य आहे आणि स्थानिक प्राधिकरणाने (उदा. महानगरपालिका) मंजूर केलेल्या योजनांनुसार बांधकाम केले आहे.
• पूर्णत्व प्रमाणपत्र (Completion Certificate - CC): बांधकाम पूर्ण झाल्यानंतर स्थानिक प्राधिकरणाकडून हे प्रमाणपत्र दिले जाते.
• मालमत्ता कार्ड किंवा ७/१२ उतारा:
  • मालमत्ता कार्ड (Property Card): शहरी भागातील मालमत्तेसाठी हे मालकी हक्काचे आणि मालमत्तेच्या तपशीलाचे महत्त्वाचे दस्तऐवज आहे.
  • ७/१२ उतारा (Satbara Utara): ग्रामीण भागातील किंवा शेतजमिनीच्या मालकी हक्काचा आणि त्यावरील हक्कांचा तपशील दर्शवणारा हा महत्त्वाचा दस्तऐवज आहे.
• फेरफार नोंद (Mutation Entry): जेव्हा मालमत्तेच्या मालकी हक्कामध्ये बदल होतो (उदा. विक्री, वारसा, बक्षीस), तेव्हा सरकारी नोंदीमध्ये त्याची नोंद केली जाते, याला फेरफार नोंद म्हणतात.
• भारांकण प्रमाणपत्र (Encumbrance Certificate): हे प्रमाणपत्र दर्शवते की मालमत्तेवर कोणतेही कर्ज, गहाण किंवा इतर कायदेशीर भार नाही.
• बांधकाम परवानगीचे नकाशे (Sanctioned Building Plan): स्थानिक प्राधिकरणाने मंजूर केलेले इमारतीचे नकाशे, जे बांधकाम नियमांनुसार आहे हे दर्शवतात.
• सोसायटी/अपार्टमेंट असोसिएशनचे ना-हरकत प्रमाणपत्र (NOC from Society/Apartment Association): जर मालमत्ता अपार्टमेंटमध्ये असेल, तर सोसायटी किंवा अपार्टमेंट असोसिएशनकडून ना-हरकत प्रमाणपत्र आवश्यक असते.
• मालमत्ता कर भरल्याच्या पावत्या (Property Tax Receipts): मालमत्तेचे सर्व कर अद्ययावत भरले आहेत हे दर्शवण्यासाठी मागील काही वर्षांच्या कर पावत्या.
• वीज बिल आणि पाणी बिल (Electricity and Water Bills): सर्व उपयुक्तता बिले अद्ययावत भरलेली असावीत.
• स्टॅम्प ड्युटी आणि नोंदणी शुल्क भरल्याची पावती (Stamp Duty and Registration Fee Receipts): विक्री करारासाठी भरलेली स्टॅम्प ड्युटी आणि नोंदणी शुल्काची पावती.
• वारसा हक्क प्रमाणपत्र (Heirship Certificate): जर मालमत्ता वारसा हक्काने मिळाली असेल तर हे प्रमाणपत्र आवश्यक असते.
• बक्षीसपत्र (Gift Deed) किंवा वाटणीपत्र (Partition Deed): जर मालमत्ता भेट म्हणून मिळाली असेल किंवा कुटुंबातील सदस्यांमध्ये वाटणी झाली असेल, तर संबंधित नोंदणीकृत दस्तऐवज आवश्यक आहे.
• मागील मालकी हक्काचे दस्तऐवज (Previous Title Deeds): मालमत्तेच्या मालकी हक्काचा इतिहास तपासण्यासाठी मागील मालकांच्या नावावरील दस्तऐवज.

मालमत्ता व्यवहार करण्यापूर्वी एखाद्या कायदेशीर तज्ञाचा (वकील) सल्ला घेणे नेहमीच उचित ठरते.

तुमच्या प्रश्नाचे उत्तर देण्यासाठी, मालमत्तेच्या प्रकारानुसार आणि वाटणीच्या प्रक्रियेनुसार काही महत्त्वाचे कायदेशीर मुद्दे विचारात घ्यावे लागतील.

1. वडिलोपार्जित (Ancestral) मालमत्ता:
   • जी मालमत्ता तुमच्या पूर्वजांकडून (आजोबा, पणजोबा इत्यादी) वारसा हक्काने मिळाली आहे, ती वडिलोपार्जित मालमत्ता असते.
   • या मालमत्तेवर मुलांना जन्मापासूनच हक्क असतो.
   • या मालमत्तेची वाटणी कायद्यानुसार समान वाटणीच्या तत्त्वावर आधारित असते.
2. वडिलांनी स्वतः खरेदी केलेली (Self-acquired) मालमत्ता:
   • वडिलांनी स्वतःच्या कमाईतून खरेदी केलेली मालमत्ता त्यांची स्वकष्टार्जित मालमत्ता असते.
   • वडिलांच्या हयातीत, या मालमत्तेबाबत कोणताही निर्णय घेण्याचा किंवा कोणालाही देण्याचा पूर्ण अधिकार त्यांना असतो. ते ही मालमत्ता कोणालाही दान करू शकतात, विकू शकतात किंवा मृत्यूपत्राने (Will) कोणालाही देऊ शकतात.
   • जर वडिलांचा मृत्यू मृत्यूपत्र न करता (intestate) झाला असेल, तर ही मालमत्ता त्यांच्या सर्व वारसदारांमध्ये (पत्नी, मुले, मुली) हिंदू उत्तराधिकार अधिनियम, 1956 नुसार समान वाटली जाते. तुमच्या प्रकरणात, फक्त मुलांमध्ये वाटणीचा उल्लेख असल्याने, ते मुलांमध्ये समान वाटली जाईल.

लहान भावाने मागितलेल्या जागेची वाटणी करण्याबद्दल:

नाही, लहान भाऊ मागेल तिथलीच वाटणी कायद्याने देणे बंधनकारक नाही.

वाटणी म्हणजे सर्व वारसांना त्यांच्या हक्काप्रमाणे समान मूल्य (value) मिळणे होय, केवळ समान क्षेत्रफळ (area) नव्हे. जमीन वेगवेगळ्या ठिकाणी असेल किंवा तिची प्रतवारी (quality) वेगवेगळी असेल, तर फक्त क्षेत्रफळ समान असले तरी तिचे मूल्य समान नसते.

वाटणी कशी होते?

1. परस्पर सहमती (Mutual Agreement):
   • सर्वात चांगला मार्ग म्हणजे सर्व भावंडांनी एकत्र बसून, चर्चेतून आणि सामंजस्याने वाटणी करणे. यात प्रत्येकजण आपल्या सोयीनुसार आणि सर्वांच्या सहमतीने जागा निवडू शकतो.
   • यामध्ये जमिनीची किंमत, पाण्याची उपलब्धता, रस्त्याची सोय इत्यादी बाबी विचारात घेऊन सर्वांना समान मूल्याची वाटणी देण्याचा प्रयत्न केला जातो.
   • एकदा वाटणी निश्चित झाल्यावर, त्याचा वाटणीपत्र (Partition Deed) करून त्याची नोंदणी (Registration) करावी लागते.
2. न्यायालयामार्फत वाटणी (Partition by Court):
   • जर सर्व भावंडांमध्ये मालमत्तेच्या वाटणीवरून एकमत होत नसेल, तर कोणताही वारसदार न्यायालयात ‘वाटणीचा दावा (Partition Suit)’ दाखल करू शकतो.
   • न्यायालय दोन्ही बाजू ऐकून घेते आणि सर्व पुरावे तपासते. त्यानंतर, न्यायालय मालमत्तेचे मूल्यांकन करून आणि सर्व वारसांना समान मूल्याचा वाटा मिळेल याची खात्री करून, कायद्यानुसार योग्य वाटणी करून देते.
   • न्यायालय केवळ एका व्यक्तीच्या मनमानी मागणीनुसार वाटणी करत नाही. तर ते सर्व वारसांच्या हिताचा विचार करून, न्यायपूर्ण आणि समान वाटणी करण्याचा प्रयत्न करते. प्रसंगी, न्यायालय जमीन विकून मिळालेले पैसे वाटून देण्याचाही आदेश देऊ शकते, जर जमिनीचे प्रत्यक्ष विभाजन करणे शक्य नसेल किंवा ते न्यायपूर्ण नसेल.

निष्कर्ष:

तुमच्या लहान भावाला तुम्ही तो मागेल त्याच ठिकाणची वाटणी कायदेशीररित्या देणे बंधनकारक नाही. वाटणी ही सर्वांच्या सहमतीने किंवा न्यायालयाच्या आदेशाने, समान मूल्याच्या तत्त्वावर आधारित असावी लागते. जर लहान भाऊ अवास्तव मागणी करत असेल, तर तुम्ही उर्वरित भावंडे एकत्र येऊन किंवा कायदेशीर सल्ला घेऊन योग्य तो मार्ग काढू शकता.

होय, बक्षीस पत्राने (Gift Deed) मिळालेली शेतजमीन तुम्ही विकू शकता आणि त्यावर कर्ज देखील मिळवू शकता, परंतु त्यासाठी काही गोष्टी पूर्ण करणे आवश्यक आहे.

१. जमीन विकणे (Selling the land):

• जमीन तुमच्या नावावर हस्तांतरित झाली आहे आणि ७/१२ उताऱ्यामध्ये (सातबारा उतारा) तुमची नोंद झाली आहे याची खात्री करा.
• बक्षीस पत्राची योग्यरित्या नोंदणी (Registration) झालेली असावी.
• बक्षीस पत्रात जमिनीच्या विक्रीवर कोणतेही बंधन किंवा अट घातलेली नसावी (सामान्यतः असे नसते, परंतु एकदा तपासणे चांगले).
• एकदा जमीन तुमच्या मालकीची झाल्यावर आणि आवश्यक कायदेशीर प्रक्रिया पूर्ण झाल्यावर, तुम्ही ती इतर कोणत्याही सामान्य जमिनीप्रमाणे विकू शकता.

२. जमिनीवर कर्ज घेणे (Taking a loan against the land):

• होय, तुम्हाला बक्षीस पत्राने मिळालेल्या शेतजमिनीवर तुम्ही कर्ज घेऊ शकता. बँका किंवा वित्तीय संस्था अशा जमिनीला तारण म्हणून स्वीकारतात.
• कर्ज घेण्यासाठी, जमिनीचा ७/१२ उतारा तुमच्या नावावर असणे आवश्यक आहे.
• बक्षीस पत्राची नोंदणी झालेली असावी आणि जमिनीवर कोणताही बोजा (Encumbrance) नसावा.
• बँक जमिनीच्या मालकी हक्काची आणि कायदेशीर बाबींची तपासणी करेल. जमिनीचे मूल्यमापन करून त्या आधारे तुम्हाला कर्ज दिले जाईल.

थोडक्यात, बक्षीस पत्राने मिळालेली जमीन तुमच्या मालकीची झाल्यावर आणि सर्व कायदेशीर प्रक्रिया पूर्ण झाल्यावर, तुम्हाला विक्री आणि कर्ज घेण्याचे सर्व अधिकार प्राप्त होतात.

वारस नोंदणी प्रक्रिया:

1. तहसीलदार कार्यालयात अर्ज:
   तुम्हाला वारस नोंदणीसाठी तुमच्या परिसरातील तहसीलदार कार्यालयात अर्ज करावा लागेल. अर्जामध्ये आजोबांचे नाव, वडिलांचे नाव आणि इतर वारसदारांची माहिती (जसे की आई, भाऊ, बहीण) नमूद करावी लागेल.
2. आवश्यक कागदपत्रे:
   • वडिलांचे मृत्यू प्रमाणपत्र.
   • तुमच्या आजोबांचा ७/१२ उतारा (property card).
   • तुमच्या कुटुंबाचा वंशावळ (family tree).
   • सर्व वारसदारांचे ओळखपत्र (आधार कार्ड, voter ID) आणि पत्त्याचा पुरावा.
   • इतर वारसदारांचे ना हरकत प्रतिज्ञापत्र (NOC), जर ते सहमती देत असतील.
3. अर्ज सादर करणे:
   वरील कागदपत्रांसह अर्ज तहसील कार्यालयात सादर करा. अर्ज सादर केल्यानंतर, तुम्हाला एक पावती मिळेल, जी जपून ठेवा.
4. नोटीस:
   अर्ज सादर झाल्यावर, तहसीलदार कार्यालयाद्वारे सार्वजनिक नोटीस जारी केली जाते. या नोटीसमध्ये कोणालाही हरकत असल्यास, त्यांनी ठराविक वेळेत आपली हरकत नोंदवावी, असे नमूद केले जाते.
5. तपासणी आणि निर्णय:
   जर कोणाची हरकत नसेल, तर तहसीलदार सर्व कागदपत्रांची आणि पुराव्यांची तपासणी करून वारस नोंदीचा आदेश जारी करतात.
6. नोंदणी:
   आदेशानंतर, वारसदारांची नावे ७/१२ उताऱ्यावर नोंदवली जातात.

घ्यावयाची काळजी:

• जर काही वारसदारांमध्ये वाद असेल किंवा कोणाची हरकत असेल, तर प्रक्रिया किचकट होऊ शकते. अशा स्थितीत, कोर्टातून वारसा हक्क प्रमाणपत्र (succession certificate) मिळवणे आवश्यक असते.
• तुम्ही या प्रक्रियेसाठी वकीलची मदत घेऊ शकता, जेणेकरून तुम्हाला योग्य मार्गदर्शन मिळेल आणि प्रक्रिया लवकर पूर्ण होईल.

महत्वाचे मुद्दे:

• वारस नोंदणी करणे हे एक कायदेशीर प्रक्रिया आहे आणि ती पूर्ण करणे आवश्यक आहे.
• जर तुमच्या वडिलांनी मृत्युपत्र (will) बनवले असेल, तर वारस नोंदणीची प्रक्रिया त्यानुसार होईल.

अधिक माहितीसाठी, तुम्ही तुमच्या जिल्ह्यातील भूमी अभिलेख कार्यालयात (Land Records Office) संपर्क साधू शकता.

Disclaimer: ही माहिती केवळ सामान्य ज्ञानासाठी आहे आणि कायदेशीर सल्ला नाही. अधिक माहितीसाठी वकिलाचा सल्ला घ्या.

• पोलिस स्टेशन: सर्वात प्रथम आपल्या जवळच्या पोलिस स्टेशनमध्ये जाऊन तक्रार दाखल करा. मानसिक त्रास देणे आणि जागेचा अनधिकृत वापर करणे हे दोन्ही कायद्याचे उल्लंघन आहे.
• ज्येष्ठ नागरिक हेल्पलाइन: अनेक शहरांमध्ये ज्येष्ठ नागरिकांसाठी विशेष हेल्पलाइन असतात. तिथे संपर्क करून आपण आपली समस्या सांगू शकता आणि मार्गदर्शन घेऊ शकता.
• वकिलाची मदत: प्रॉपर्टी संबंधित आणि मानसिक त्रासाच्या निवारणासाठी वकिलाचा सल्ला घेणे महत्त्वाचे आहे. ते योग्य मार्गदर्शन करू शकतील.
• न्यायालय (Court): जर पोलिस स्टेशनमध्ये तक्रार दाखल करून काही उपयोग झाला नाही, तर न्यायालयात जाऊन दाद मागता येते.
• महापालिका/नगरपालिका: जागेचा अनधिकृत वापर होत असेल, तर महापालिका किंवा नगरपालिकेकडे तक्रार करता येते.

• घडलेल्या घटनांची तारीख आणि वेळ नोंदवून ठेवा.
• तक्रारीत सर्व तपशील स्पष्टपणे मांडा.
• शक्य असल्यास पुरावे (फोटो, व्हिडिओ, कागदपत्रे) सादर करा.

• ज्येष्ठ नागरिक राष्ट्रीय हेल्पलाइन: 14567