*दुसऱ्या उत्तरात दिल्याप्रमाणे उत्तर अगदी बरोबर असून त्याबद्दल थोड़ी अधिक माहिती खालीलप्रमाणे सविस्तररित्या दिली गेली आहे...*


संपूर्ण माहिती, हक्क नोंदणी 7/12

संपूर्ण माहिती

💐 हक्क नोंदणी

अधिकृत नोंद. अशा नोंदींची वही अधिकृतपणे ठेवण्यात येते. व्यवहारात अगर सार्वजनिक क्षेत्रात लेखी आधार अगर पुरावा म्हणून अशी नोंदवही साधारणपणे ग्राह्य समजली जाते.

हक्क नोंद हि प्रत्याकाच्या दृष्टीने एक महत्वाचा विषय आहे कारण यावर अनेख बाबी अवलंबून असतात. हक्क नोंद नाही केल्यास पुढे येणाऱ्या समस्या मध्ये खूप त्रास होऊ शकतो. आजही ज्यास्तकरून न्यायालयीन प्रकरणे हि हक्क व त्याच्या नोंद न होणे किंवा चुकीच्या नोंदी होणे हक्क डावलणे इ. संदर्भात आहेत. प्रथम १९०४ ते १९०६ च्या दरम्यान हक्क नोंदणी पत्रके तयार करण्यात आली. या नोंदीमधील मजकुराचे महत्व मोठे आहे . नोंदणी कायद्यानुसार सर्वच कागदपत्रे नोंदणीकृत करणे गरजेचे नाही.

काही कागदपत्रे अशी आहेत ज्यांची नोंदणी करणे आवश्यक आहे ती पुढीलप्रमाणे : -

१. भेट स्वरूपात दिलेली स्थायी मालमत्ता.

२. भाडेतत्वावर दिलेली अस्थायी मालमत्ता (एक वर्षपेक्षा अधिक काळासाठी).

३. मालमत्तेचे हस्तांतरन होत असेल किंवा नवीन हक्काची निर्मिती होत असेल तर (मालमत्ता १०० रु. पेक्षा जास्त).

४. कोणतेही कागदपत्र ज्यायोगे कोर्टाचा एखादा निर्णय रु. १०० पेक्षा अधिक मालमता हस्तांतरित होते जिल्ह्याच्या नोंदणी कागदपत्र , करार बनवल्यापासून चार महिन्यांच्या आत करणे बंधनकारक आहे . 

उदा. जन्म-मृत्यू , नोंदणी कारखाने नोंदणी , आयकरासाठी उत्पन्न नोंदणी वाहन नोंदणी , जमा-खर्च नोंदणी , परदेशीय व्यक्ती नोंदणी , वैद्यकीय व्यावसायिक नोंदणी , परवाना व एकस्व नोंदणी , संस्था नोंदणी , पुस्तक प्रसिद्धी नोंदणी , वर्तमानपत्र व नियतकालिके नोंदणी , धर्मार्थ संस्था नोंदणी , आकाशवाणी व दूरध्वनियंत्र नोंदणी , खानावळ व पानगृह नोंदणी , गुन्हा नोंदणी , दावे नोंदणी , विवाह नोंदणी , परदेशगमन परवाना नोंदणी इत्यादी.

_______________________

 💐 सातबारा म्हणजे काय ?

जमिनीसंदर्भातील रेकॉर्ड कमीत कमी शब्दात व विशिष्ट मांडणीत असलेला तपशील म्हणजे सातबारा होय.

जमिनीची माहिती ज्यामध्ये असते त्याला गाव नमुना असे म्हणतात. गाव नमुना ठेवण्यासाठी १-२१ अशी विभागणी केलेली असते. त्यातील ७ नम्बरचा नमुना मालकी हक्का बाबत असतो. तर १२ नम्बर मध्ये पीकसंबंधित माहिती असते. या दोन्ही नमुना माहितीचे एकत्रीकरण ७/१२ मध्ये केलेले असते. महसूल विभागाची गावनिहाय माहिती ठेवण्यासाठी गावांमध्ये तलाठी हे पद कार्यरत आहे.

गावाच्या जमिनीची माहिती ज्यात असते त्याला गावनमूना असे म्हणतात. गाव नमुना ठेवण्यासाठी १-२१ अशी विभागणी केलेली असते. त्यातील ७ नम्बरचा नमुना मालकी हक्का बाबत असतो. तर १२ नम्बर मध्ये पीकसंबंधित माहिती असते. या दोन्ही नमुना माहितीचे एकत्रीकरण ७/१२ मध्ये केलेले असते.

७/१२ संबंधीची महत्वाच्या महत्वाच्या बाबी :

१). ७/१२ हा जमीन मालकी हक्का चा प्राथमिक व अंतिम पुरावा असतो.

२). ७/१२ बेकायदेशीर ठरविला जात नाही तो पर्यंत तो कायदेशीर मानला जातो.

३). ७/१२ पीक पाहनी नोंद दर वर्षी केली जाते . 

४). प्रतेक स्वतंत्र गटा साठी एक सातबारा असतो. 

५). ७/१२ त माकाशिवाय दूसरया व्यक्तिचे नाव , कुळ , खंड सदरात थेट लावण्याचे अधिकार तलाठी यां ना नाही. 

६). प्रतेक वेळी ७/१२ काढल्यावर कर्ज व कर्ज देना री संस्थेची नावे, विहीर बोअरवेल, फळझाडे, झाडे अशा नोंदी खात्रीने पाहिल्या पाहिजे.

७). ७/१२ ची नविन पुस्तके साधारणता १० वर्षानी लिहिली जातात.

________________

💐 गाव नमुना १२- परिपत्रक

गाव नमुना नंबर १२ हा पिकासंबंधीचा आहे.

गाव नमुना नंबर १२ मध्ये नोंदी घेताना हंगाम व पिकांच्या नोंदी घेणे अभिप्रेत आहे. गाव नमुना नंबर १२ मध्ये दिलेल्या रकान्यातच पिकांच्या नोंदी कराव्यात व त्या खाली क्षेत्र लिहावे. गाव नमुना नंबर १२ मध्ये नोंदी घेताना हंगाम व पिकांच्या नोंदी घेणे अभिप्रेत आहे. गाव नमुना नंबर १२ मध्ये दिलेल्या रकान्यातच पिकांच्या नोंदी कराव्यात व त्या खाली क्षेत्र लिहावे.

पीक पाहणीत खालील बाबी तपासाव्यात :

१. वहिवाटदाराचे नाव. 

२. पीक कोणते आहे व किती क्षेत्रात आहे. 

३. विहीर व इतर सिंचनाचे साधन .

४. क्षेत्रातील झाडांची संख्या.

५. पडीक जमीन प्रकार.

इत्यादी नोंदी असतात.

____________________

💐 गाव नमुना ७-अ कुळवहिवाटीची नोंदवही

प्रत्येक कृषी वर्षासाठी हा नमुना स्वतंत्र असावा. गाव नमुना नंबर ७ हा मालकी हक्काबाबतचा आहे. गाव नमुना ७ मध्ये सजा, गावाचे नाव,तालुका, जिल्हा, भूमापन क्रमांक, भूमापन क्रमांकाचा उपविभाग ,भूधारणा प्रकार ,भोगवटदाराचे नाव, खाते क्रमांक, क्षेत्र, आकार, कब्जेदाराचे नाव, इतर अधिकार, कुळ इ. माहिती असते.

गाव नमुना नं. ७ मध्ये नमुद करण्यात आलेल्या क्षेत्राचे परिमाण हे हेक्टर ,आर व स्क्वेअर मीटर मध्ये लिहीण्यात येते. तसेच गाव नमुना नं. ७ मध्ये लागवडी लायक क्षेत्र व पोटखराबा क्षेत्र वेगळे दर्शविण्यात येते. तसेच गाव नमुना नं. ७ च्या प्रत्येक नोंदीसाठी प्रत्येक नावासमोर फेरफार क्रमांक नोंदविला जातो.तसेच एका गाव नमुना नं. ७ वर एकच सत्ता प्रकार नमुद करण्यात येतो.

जमीन कसणारी व्यक्ती हि कुळ म्हणून नोंदण्यात आलेली व्यक्तीचा असावी आणि ती व्यक्ती वेगळी आहे असे तलाठ्यास आढळून आले तर अशा वेळी त्याने प्रत्यक्षपणे जमीन कसणाऱ्या व्यक्तीच्या नावाची नोंदणी करावी व त्याची पूर्ण माहिती तहसीलदाराला द्यावी. आणि तहसीलदारांच्या निर्णयानुसार अधिकार अभिलेखामध्ये म्हणजे गाव नमुना ७ मध्ये नोंद केलेल्या कुळाचे नाव बदलणे आवश्यक ठरले तर तहसीलदाराने अधिनियमाच्या कलम १४९ नुसार हक्क संपादनाबाबत तलाठ्याला सूचना द्याव्यात. मंडळ निरीक्षकाने पिकांची पाहणी करताना तलाठयाने ७/१२ त केलेल्या नोंदी तपासून पाहाव्यात व चूक असेल तर ती दुरुस्त करावी व त्यावर स्वाक्षरी करावी.

____________________

💐 फेरफार म्हणजे काय ?

गाव नमुना नं. ६ म्हणजेच फेरफार नोंदवही होय आणि यातील नोंदीच ७/१२ वर येतात.

यामध्ये खालील बाबीचा समावेश असतो :- 

१. गाव नमुना नं ६ फेरफाराची नोंदवही .

२. गाव नमुना नं ६ अ विवादग्रस्त प्रकरणांची नोंदवही.

३. गाव नमुना नं ६ ब विलंब शुल्क नोंदवही. 

४. गाव नमुना नं ६ क वारस प्रकरणांची नोंदवही 

५. गाव नमुना नं ६ ड पोट हिस्स्यांची नोंदवही.

शेतकऱ्यांच्या दृष्टीने फेरफाराला खूप महत्व आहे.

_______________

💐 फेरफार नोंद व प्रमाणित नोंद

शेत जमीन किंवा इतर जमीन एकाद्या व्यक्तीकडे जमीन खरेदी करून किंवा इतर कारणाने येते.अशी प्राप्त झालेली जमीन आपल्या मालकीची आहे यासाठी त्याचे रीतसर नोंद होणे गरजेचे आहे.त्यासाठी ती जमीन आपल्या कडे कश्या पद्धतीने आली आहे हे दर्शवणारे पुरावे सादर करावे लागतात त्या कागदपत्रांच्या आधाराने सर्वप्रथम फेरफार नोंद लिहिली जाते.व ती प्रमाणित आहे किंवा नाही हे तपासण्याची प्रक्रिया सुरु होते.

फेरफार नोंद व प्रमाणित नोंद यामधील काही महत्वाच्या बाबी खाली आहेत :-

१. फेरफार मधील नोंदी मंजूर किंवा नामंजूर करण्याचं अधिकार तलाठी यांना नाही. ते फक्त नोंद करून घेतात.

२. फेरफार नोंदी मंडल अधिकारी किंवा सर्कल अधिकारी प्रमाणित करीत असतात. 

3. मंजूर अथवा नामंजूर झालेल्या नोंदी मध्ये कसलाही बदल करण्याचा अधिकार तलाठी व मंडल अधिकारी यांना नाही.

४. अशा मंजूर अथवा नामंजूर नोंदी विरुद्ध बाजू मांडण्यासाठी संबंधित प्रांत अधिकारी यांचेकडे अपील करावी लागते.

५. फेरफार नोंद झाल्यानंतर लगेचच त्याची नोंद ७/१२ वर येते .

६. ७/१२ वरील मालकी हक्काचा उल्लेख हा फेरफार नोंदीत असतो. 

७. कायद्याने प्रमाणित नोंद चुकीची आहे जोपर्यंत सिद्ध होत नाही तोपर्यंत ती खरी मानण्यात येते.

८. जमिनीच्या अधिकारात होणाऱ्या बदलानुसार त्याच क्रमवारीत त्याच्या नोंदी होत असतात. 

९. ७/१२ वरील झालेला बदल कसा झाला आहे याची गेल्या १०० वर्षातील माहिती फेरफार नोंद वाचल्यावर समजू शकते.

१०. फेरफार वरून खातेदाराच्या मालकीच्या एकूण जमिनी बाबत माहिती मिळते.

११. फेरफारसाठी आसामीवार खतावणी, ८ अ चा उतारा, जमाबंदी पत्रक असेही म्हणतात. ८ अ वर खातेदाराच्या नावावर असलेल्या सर्व जमिनींच्या गटांची,त्याचा जमीन महसूल व इतर कर याची माहिती मिळते.

१२. ८ अ हा गाव नमुना म्हणजे जमिनीची नोंद वही असून या नमुन्यात खातेदाराने धारण केलेल्या सर्व जमिनीची नोंद केली जाते.

_________

💐 फेरफार नोंदीतील चुकांची दुरुस्ती

फेरफार मध्ये झालेल्या चुकांमुळे सातबारा वर तशीच नोंद ओढली जाते.

फेरफारमधील चुकांची दुरुस्ती संबंधीत माहिती :-

१.लेखनातील चुका व त्याची दुरुस्ती :- 

हमखासपणे नावात चुका होतात. एखादा गट नंबर वगळला जातो. अशा प्रकरणी महसूल खात्याने नव्याने नोंद घेण्याची आवश्यकता नसते. लेखन प्रमादानातील चूक दुरुस्त करतेवेळी खातेदाराने थेट संबंधित तहसीलदारांकडे अर्ज करावा. त्यांना कलम 155 महाराष्ट्र महसूल अधिनियमाखाली संबंधित रेकॉर्ड दुरुस्त करून घेण्याचे अधिकार असतात. ज्या प्रकरणात महसूल खात्याची चूक असते; अशा केसेसमध्ये तहसीलदार निर्णय घेऊन चूक दुरुस्ती करून घेऊ शकतात. मात्र योग्य ती कार्यवाही करावी; असा आदेश खालील महसूल कर्मचाऱ्यांना देऊ नये तर जमीन महसूल कायद्यातील संबंधित तरतुदीखाली चूक दुरुस्त व्हावी असे आदेश द्यावेत. 

२. हक्काबाबत होणाऱ्या चुका व त्याची दुरुस्ती:-

जमिनीच्या मालकी हक्क ,कुल ,वारसा, उत्तराधिकारी इत्यादी हक्कांमध्ये आपल्याला स्थान देण्यात आले नाही असे वाटणाऱ्या व्यक्तीला योग्य त्या पुराव्याच्या आधारे आपणास सादर बाबत हक्क आहे. हे मांडण्यासाठी फेरफार नोंदी विरुद्ध रीतसर अपील किंवा फेर तपासणी केली पाहिजे.

जमीन व्यवहाराच्या बाबतीत फेरफारमध्ये झालेल्या चुका व त्याची दुरुस्ती बाबत :-

पूर्वी झालेल्या नोंदीमध्ये दुरुस्ती संबंधी नोंदणी दुबार होणे कामी अपील करावी लागते. असा अर्ज केल्यानंतर फार तपासणी केली जाते व नंतरच दुरुस्ती संबंधी निर्णय घेण्यात येतो. शेतकरी तहसीलदार कार्यालयात तक्रार दाखल करतात व फेरफार नोंदीमध्ये दुरुस्तीचा आग्रह धरतात परंतु त्यासाठी कार्यालयीन प्रक्रिया पार पदवी लागते जरी चूक असेल तरीसुद्धा.

______________________

💐 चुकीची नोंद होऊ नये म्हणून घ्यावयाची काळजी

चुकीच्या नोंदी होऊ नये यासाठी शेतकऱ्याने आपला सातभारा वेळोवेळी नीट तपासून पाहावा व चूक असेल तर तलाठ्याला दाखवणे. 

१. पीक पाहणीच्या काळात, जमीन मालक सोडून, दुसर्याि कोणाचेही नांव वहिवाटदार सदरी थेट दाखल करण्याचे अधिकार तलाठयांना नाहीत. त्यामुळे जमीन मालक सोडून अन्य व्यक्ती वहिवाटीचा दावा करीत असेल तर फक्त अहवाल पाठविण्याची जबाबदारी गाव कामगार तलाठयाची आहे. त्यानंतर रितसर चौकशी करुन वहिवाटदार सदरी कोणाचे नांव लावावे याचा आदेश तहसलिदार यांच्याकडूनच दिला जाते.

२. पीक पहाणीच्या काळात, शेतातील पीके व त्यांचे क्षेत्र तसेच झाडे यांची नोंद ७/१२ वर करणे.

३. आपल्या शेतात किती क्षेत्रावर आपण कोणते पीक घेतले आहे व त्याची अचूकपणे ७/१२ वर नोंद झाली आहे काय? याची खात्री प्रत्येक शेतकर्यातने केली पाहजे. तसेच फळझाडांच्या नोंदीदेखील ७/१२ वर करुन घेतल्या पाहिजेत.

४. एखाद्या महत्वाच्या विषयासंबंधीची चर्चा गावामध्ये असेल त्यावेळी शेतकर्यां नी त्या विषयासंबंधीची माहिती, गावी करण्यांत आलेले प्रसिध्दीकरण वाचून घेतली पाहिजे. उदा. मतदार यादीवर जर हरकती मागविल्या असतील तर आपल्या घरातील सर्वांची नांवे नोदवली आहेत काय? हे बघणे शेतकर्यांणच्या हिताचे आहे.

५. नवीन शर्तीच्या जमीनीचे हस्तांतरण झालेले आढळल्यास त्याचा अहवाल तहसिलदार यांचेकडे पाठविणे.

६. संबंधीत शेतकर्यांरनी याबाबत कायदेशीर सल्ला घेऊन, संबंधीत वरिष्ठ अधिकार्यां कडे कामकाज चालविले पाहिजे. नवी शर्तीच्या जमीनीचे बेकायदेशीर हस्तांतर होणार नाही, हे बघण्याची जबाबदारी तलाठयांवर आहे. असे हस्तांतर कायदेशीर करण्याचे अधिकार तलाठयाचे नाहीत. त्यामुळे त्याबाबत तलाठयांकडे 

आग्रह धरु नये.

७. जेव्हा गावात नवीन शिधापत्रिका दिल्या जातात तेव्हा घरातील सर्व व्यक्तींची नोंद आवश्यकपणे त्यावर केली पाहिजे.

८. पीक पाहणी व नोंदणी कालावधीत जातीने शेत हजार राहावे.

९. शेजारच्या शेतकर्यादने मोजणीचा दगड हलविला किंवा काढून टाकला तर मंडळ अधिकारी किंवा तलाठी यांना ताबडतोब लेखी अर्ज देता येईल.

१०. कॅनॉल, पाझर तलाव, स्मशानभूमी, गावठाण वाढ, रस्ता अशा सार्वजनिक कामास जमीन संपादन केली जाते. त्यावेळी शेतकर्यााने जागेवर उपस्थित राहणे, नक्की कोणत्या बाजूची जमीन संपादनास विचारात घेतली आहे. हे जाणून घेतले पाहिजे. आपण गैरहजर राहिलो तर सरकारला जमीन घेता येणार नाही, असा एक मोठा गैरसमज शेतकर्यांलमध्ये आढळून येतो. वास्तविक समक्ष उपस्थित राहून किती जमीन व कोणत्या बाजूची घेतली जाते हे कळू शकते. शिवाय भूसंपादनाची अंतिम अधिसूचना प्रसिध्द होण्यापूर्वी योग्य ती हरकत शेतकरी मांडू शकतो. समक्ष उपस्थित राहिल्यास अनेकवेळा जमीनीची प्रत व भूसंपादनाचे क्षेत्र याबाबत तडजोडीतून काही मार्ग निघू शकेल. उदा. जर रस्त्यासाठी काळया जमीनीतून, विहिरी जवळून, घराशेजारुन किंवा जमीनीचे तुकडे करुन क्षेत्र घेतले जात असेल तर त्याऐवजी शेजारच्या मुरमाड जमीनीतून, विहिरी पासून अंतरावर, घरापासून लांब किंवा बांधावरुन किंवा तुकडे होणार नाही अशारितीने रस्ता सूचविता येईल व आपल्या हक्काचे संरक्षण करता येईल.

_____________________

💐 फेरफारासाठी महत्वाच्या नोंदवह्या

कलाम १५६ मध्ये ग्राम्पातली वरील महसुली लेखांकन महसुली लेखे व कार्यपद्धती एकीकरण समितीने तयार केलेल्या मार्गदर्शक नियमावली खंड ४ प्रमाणे सध्या गाव पातळीवर महसुली हिशोब व अभीलेख नोंदीची कार्यपध्द्ती अवलंबली जाते.

गाव नमुना नं. २: या नोंदवहीत गावातील सर्व बिनशेती जमिनींची माहिती असते. 

गाव नमुना नं. ३ : या नोंदवहीत दुमाला जमिनींची म्हणजेच देवस्थानसाठी असलेल्या जमिनींची नोंद मिळते. 

गाव नमुना नं. ४ : या नोंदवहीत गावातील जमिनीचा महसूल, वसुली, विलंब शुल्क याबाबतची माहिती मिळते. 

गाव नमुना नं. ५ : या नोंदवहीत गावाचे एकूण क्षेत्रफळ, गावचा महसूल, जिल्हा परिषद कर, शिक्षण कर वगैरेची माहिती मिळते. 

गाव नमुना नं. ६ : म्हणजेच हक्क संपादनाचे पत्रक व फेरफार नोंदवही, यात जमिनीचा सर्व फेरफार व्यवहार, खरेदी - विक्री, वारस, तारीख, खरेदी रकमा व संबंधित माहिती तपशिलासह मिळते. 

गाव नमुना नं. ६ अ : फेरफारास हरकत घेतली असल्यास त्याची तक्रार व चौकशी अधिकाऱ्यांचा निर्णय याबाबतची माहिती या नोंदवहीत मिळते. 

गाव नमुना नं. ६ क : या नोंदवहीत मयत वारस नोंदीची माहिती मिळते. 

गाव नमुना नं. ६ ड : या नोंदवहीत जमिनीचे पोटहिस्से वाटणी, भूसंपादन यांची माहिती मिळते. 

गाव नमुना नं. ७ : या नोंदवहीत जमीनमालकाचे नाव, क्षेत्र, गट नंबर, सर्व्हे नंबर, हिस्सा नंबर, पोटखराबा, आकार यांची माहिती शेताच्या स्थानिक नावासहित असते. 

गाव नमुना नं. ७ अ : या नोंदवहीत (७/१२ उतारा) कूळ वहिवाटीची माहिती मिळते, जसे कुळाचे नाव, आकारलेला कर, खंड याबाबतची माहिती मिळते. 

गाव नमुना नं. ८ अ : खाते उतारा, या नोंदवहीत खातेदाराचा खाते नं., एकूण जमिनीचे गट नंबर / सर्व्हे नंबरसहित क्षेत्र आकारणी, खातेदाराच्या नावासहित आढळते. 

गाव नमुना नं. ८ ब, क, ड : या नोंदवहीत गावातील जमिनीच्या जमीन महसुलीची, थकबाकीची, ............आकारपड जमिनीची नोंद मिळते. 

गाव नमुना नं. ९ अ : शासनास दिलेल्या करांची व त्या संबंधित पावत्यांची माहिती मिळते. 

गाव नमुना नं. १० : जमिनीच्या एकूण जमा महसुलाची नोंद मिळते. 

गाव नमुना नं. ११ : गटाप्रमाणे किंवा सर्व्हे नंबरप्रमाणे पीकपाणी, झाडांची माहिती मिळते. 

गाव नमुना नं. १२ व १५ : पिकाखालील क्षेत्र, पडीक क्षेत्र, पाण्याची व्यवस्था, कसण्याची पद्धत, कोणाच्या नावे पीक पाहणी आहे, याचा तपशील रीत-१, रीत-२, रीत-३ म्हणजे स्वतः अंगमेहनतीने शेत कसणे, मजुरांकरवी शेत कसणे, इतरांकडून कसून घेणे याचा अंतर्भाव होतो. 

गाव नमुना नं. १३ : या नोंदवहीत गावची लोकसंख्या, गावातील जनावरे यांचा तपशील, संख्या याची माहिती असते. 

गाव नमुना नं. १४ : स्वतः मालकाशिवाय इतर कोणी शेत कसत असल्यास कसणाऱ्याच्या नावाचा उल्लेख या नोंदवहीत फॉर्म नं. १४ द्वारे आढळतो. 

गाव नमुना नं. १६ : या नोंदवहीत माहिती पुस्तके, आकारणी याची माहिती मिळते. 

गाव नमुना नं. १८ : मंडल अधिकारी यांच्याबरोबर झालेल्या पत्रव्यवहाराची माहिती मिळते. 

गाव नमुना नं. १९ : या नोंदवहीत सरकारी मालमत्तेची माहिती मिळते. 

गाव नमुना नं. २० : पोस्ट, तिकिटे, आवक - जावक यांची नोंद वही. 

गाव नमुना नं. २१ : मंडल अधिकारी यांनी केलेल्या कामाची नोंद वही.

___________________

💐 फेरफारासाठी आवश्यक बाबी

जमीनीबाबतच्या अधिकारामध्ये जसजसा बदल होतो त्याप्रमाणे अनुक्रमाने या नोंदी घेतल्या जातात. शेतकर्यांअच्या दृष्टीने अत्यंत महत्वाचा हा गाव नमुना असून त्याबाबत योग्य ती दक्षता व काळजी त्या त्या वेळी न घेतल्यामुळे अनेकांच्या जीवनात फेरफार घडवून आणलेली हीच ती फेरफार नोंदवही आहे.

नोंदीतील तपशिल कसा लिहीतात :

स्तंभ-१ : या स्तंभामध्ये फेरफार नोंदीचा अनुक्रमांक लिहीला जातो.

स्तंभ-२ : या स्तंभामध्ये हक्क प्राप्त केलेल्या व्यक्तीच्या अधिकाराचे स्वरुप लिहीले जाते. यामध्ये फेरफाराचा दिनांक, सूचना मिळाल्याचा दिनांक, व्यवहाराचे स्वरुप, संबंधीत खातेदारांची नांवे, व्यवहाराचा दिनांक, मोबदला रक्कम इत्यादी तपशिल असतो.

स्तंभ-३ : जमीनीचा व्यवहार ज्या गट नंबर किंवा सर्वे नंबरशी संबंधीत आहे, त्याचा नंबर लिहीला जातो.

स्तंभ-४ : अशाप्रकारे केलेल्या फेरफाराबद्दल संबंधीतांना नोटीस देऊन, चौकशी करुन व केलेला फेरफार बरोबर करण्यांत आला आहे याबद्दल स्वत:ची खात्री करुन प्रमाणन अधिकारी (बहुदा मंडल अधिकारी) स्तंभ-४ मध्ये योग्य तो आदेश देतात व पदनाम लिहून स्वाक्षरी करतात.

नोंदी कोणाकडून होतात? 

राज्यभर या नोंदी तलाठी मंजूर करतात असाही एक गैरसमज आहे. फेर फार नोंदी या फक्त तलाठयाकडून लिहील्या जातात. त्या मंजूर किंवा नामंजूर करण्याचा कोणताही अधिकार तलाठयास नाही.

नोंदीची मंजूरी :

नोंदी या मंडल अधिकारी किंवा सर्कल भाऊसाो हे प्रमाणित करतात. कोणतीही नोंद एकदा मंजूर किंवा नामंजूर झाल्यानंतर या नोंदीमध्ये बदल करावयाचा तलाठयास किंवा मंडल अधिकार्यांोना कसलाही अधिकार नसतो.

_____________

💐  फेरफार नोंदविण्याची कार्यपध्द्ती

७/१२ वर कोणताही हक्क नोंदवण्यापूर्वी फेरफार नोंद केली जाते. गावदप्तरी याला गाव नमुना नं.६ - फेरफाराची नोंदवही असे म्हणतात. अनेक ठिकाणी हा नमुना ड म्हणून तर काही ठिकाणी नोंदीचा उतारा म्हणून प्रसिध्द आहे. फेरफाराची नोंदवही ही वास्तविक फेरफाराची दैनंदिनी आहे. जमीनीबाबतच्या अधिकारामध्ये जसजसा बदल होतो त्याप्रमाणे अनुक्रमाने या नोंदी घेतल्या जातात. शेतकर्यांच्या दृष्टीने अत्यंत महत्वाचा हा गाव नमुना असून त्याबाबत योग्य ती दक्षता व काळजी त्या त्या वेळी न घेतल्यामुळे अनेकांच्या जीवनात फेरफार घडवून आणलेली हीच ती फेरफार नोंदवही आहे.

कायदा : भारतीय नोंदणी कायदा कलम १७; महाराष्ट्र जमीन महसूल अधिनायम १९६६, कलम १४९ क १५०;

मालमत्ता हस्तांतरण कायदा १८८२. 

फेरफार नोंद प्रमाणित करण्यासाठी कार्यपद्धती - 

महसूल नियमावली क्र. १७, महसूल कायदा कलम १५० (४) दर्शविल्याप्रमाणे विवादग्रस्त प्रकरणाच्या नोंदवहीत नोंदलेल्या विवादाचा निर्णय करण्यासाठी व फेरफाराच्या नोंदवहीत नोंदलेल्या विवादाचा निवाडा करण्यासाठी व त्यासाठी आवश्यक कार्यवाही करण्यापूर्वी आणि फेरफाराच्या नोंदवहीत नोंदी प्रमाणित करण्यापूर्वी मंडल अधिकारी नमुना क्र. ११ तलाठ्याला कळवील अशी माहिती मिळाल्यानंतर अशा नोंदीत १५ दिवस अगोदर तलाठी हितसंबंधीय व्यक्तींना नमुना नं. १२ मध्ये नोटिसा देईल आणि विवादाचा निवाडा करण्यासाठी किंवा नोंदी प्रमाणित करण्यासाठी निश्चित केलेल्या ठिकाणी त्यासारखेस व वेळेस उपस्थित राहण्यास फर्मावतील. विवादाचा निवाडा करण्यासाठी निश्चित केलेल्या वेळेस व ठिकाणी ............प्रमाजन अधिकारी / मंडल अधिकारी नोंदीविषयी उपस्थित व्यक्तीच्या समक्ष वाचून दाखवतील. अशा नोंदीचा अचूकपणा सर्व उपस्थित व्यक्तींनी कबूल केला असेल तर, इतर कोणतीही कायदेशीर अडचण नसेल तर नोंद प्रमाणित करण्यात येईल. नोंदीतील चूक कुणाही संबंधित व्यक्तीच्या किंवा महसूल अधिकाऱ्याच्या निदर्शनात आल्यावर तत्काळ दुरुस्ती केली जाईल; मात्र नोंदीसाठी आवश्यक दस्तात काही चुका आढळल्यास योग्य त्या कायदेशीर तरतुदीनुसार दस्त दुरुस्त झाल्यानंतरच नोंद दुरुस्त केली जाईल.

________________

💐 वादग्रस्त फेरफार

हस्तांतरणाबाबत फेरफारामध्ये ज्यांचा ज्यांचा हितसंबंध असेल, अशा सर्वांना नोंदीबाबत तोंडी अथवा लेखी हरकत घेता येते.

मिळालेल्या वर्दीची वरिष्ठ महसूल अधिकारी, न्यायालय किंवा नोंदणी अधिकारी यांच्याकडून प्राप्त अ' पत्रकाची नोंद तत्काळ फेरफार नोंदवही (गाव नमुना नं. 6 ड) ला घेऊन चावडीवर त्याची प्रत ठळकपणे चिकटवणे बंधनकारक असते; तसेच त्यासंबंधीच्या नोटिसा सर्व संबंधितांना देणे बंधनकारक असते. अशी नोटीस मिळाल्यानंतर तोंडी किंवा लेखी हरकत घेता येते. वादग्रस्त नोंदी या वेगळ्या नोंदवहीत ठेवणे बंधनकारक असते व अशा हरकतीस तत्काळ पोच देणे बंधनकारक असते. 

 वादात्मक प्रकरणात अव्वल कारकुनापेक्षा कमी दर्जा नसलेल्या अधिकाऱ्याने अथवा भूमापन अधिकाऱ्याने सहा महिन्यांच्या आत निर्णय घ्यायचा असतो. संबंधित फेरफार वहीत संबंधित नोंदीपुढे दिलेल्या निर्णयाचा निर्देश करून नोंद प्रमाणित किंवा रद्द करावयाची असते व नोंद प्रमाणित झाल्यानंतरच त्याची नोंद गाव नमुना नं 7 म्हणजे 7/12 वर घेतली जाते. 7/12 वर आळे करून जुन्या हक्कधारकाच्या नावावर कंस करून नवीन हक्कधारकाचे नाव हक्क तपशिलासह नोंदविले जाते.

_________________________

 💐 फेरफार करणार सक्षम अधिकारी

७/१२ वर कोणताही हक्क नोंदवण्यापूर्वी फेरफार नोंद केली जाते. गावदप्तरी याला गाव नमुना नं.६ - फेरफाराची नोंदवही असे म्हणतात. अनेक ठिकाणी हा नमुना ड म्हणून तर काही ठिकाणी नोंदीचा उतारा म्हणून प्रसिध्द आहे. फेरफाराची नोंदवही ही वास्तविक फेरफाराची दैनंदिनी आहे.

फेरफार नोंदी या फक्त तलाठयाकडून लिहील्या जातात. त्या मंजूर किंवा नामंजूर करण्याचा कोणताही अधिकार तलाठयास नाही. कोणत्याही व्यक्तीला जमिनीमध्ये खरेदी खताने, वारसा हक्काने, इतर अधिकाराने, वाटपानुसार, बक्षीस पत्राने, गहाण पत्राने, देणगीने, पट्टेदार म्हणून किंवा अन्य कोणत्याही प्रकारे जमिनीमध्ये हक्क प्राप्त झाला तर अशा कागदपत्रांच्या आधारे पहिल्यांदा फेरफार नोंद लिहीली जाते व अशा नोंदी प्रमाणित झाल्यानंतरच ७/१२ स अंमल दिला जातो.

नोंदीची मंजूरी :

नोंदी या मंडल अधिकारी किंवा सर्कल भाऊसाो हे प्रमाणित करतात. कोणतीही नोंद एकदा मंजूर किंवा नामंजूर झाल्यानंतर या नोंदीमध्ये बदल करावयाचा तलाठयास किंवा मंडल अधिकार्यांोना कसलाही अधिकार नसतो. अनेक वेळा शेतकरी मित्र या नोंदीमधील बदल करुन देण्याचा तलाठयांकडे आग्रह करतात. नोंदी एकदा मंजूर किंवा नामंजूर झाल्या आणि ती जर आपल्याला मान्य नसेल तर अशा नोंदीविरुध्द संबंधीत प्रांत अधिकार्यााकडे अपील केले पाहिजे. अपील किंवा फेरफार तपासणीशिवाय पूर्वी मंजूर किंवा नामंजूर केलेल्या नोंदीमध्ये बदल होऊ शकत नाही.

फेरफार नोंदीचे हे महत्व विचारात घेता, अगदी गेल्या १०० वर्षातील सुध्दा ७/१२ तील बदल कशामुळे झाला हे त्या नंबरची फेरफार नोंद वाचली असता समजू शकते.

________________

💐 फेरफार प्रमाणित केल्यानंतर तलाठ्यांनी करावयाची कार्यवाही

फेरफार प्रमाणित जाळ्याची सूचना संबंधित व्यक्तींना द्यावी. फेरफार प्रमाणित झाल्यानंतर गाव नमुन ७/१२ , ८-अ ,८-ब, मध्ये सर्व आवश्यक त्या दुरुस्त्या कराव्यात.

तलाठ्याची कर्तव्य :

१. वरिष्ठ अधिकार्यांnनी वेळोवेळी दिलेले आदेश, हुकूमाप्रमाणे रेकॉर्डमध्ये दुरुस्ती करण्यासाठी नोंद करणे.

२. जर वरिष्ठांनी अपीलामध्ये किंवा अन्य प्रकरणी एखाद्या खातेदारासारखा निकाल दिला तर त्याची अंमलबजावणी विहित वेळेत करण्याचे बंधन तलाठयावर आहे. अशी कार्यवाही न झाल्यास पुन्हा संबंधीत अधिकार्यां कडे दाद मागता येईल.

३. वेळोवेळी वरिष्ठांकडून प्रसिध्दीसाठी येणार्या नोटीसा, आदेश व सूचना यांना प्रसिध्दी देणे.

४. नवीन शर्तीच्या जमीनीचे हस्तांतरण झालेले आढळल्यास त्याचा अहवाल तहसिलदार यांचेकडे पाठविणे.

५. गावात नव्याने निर्माण झालेल्या खातेदाराच्या बाबतीत, ८-अ चा खाते उतारा वेळेवर प्राप्त करुन घेतला पाहिजे. नव्याने जमीन खरेदी केली असल्यास मूळ ८-अ मध्ये योग्य तो बदल झाल्याची शेतकर्यानने खात्री करावी.

६. त्या दरम्यान तलाठयाकडे सूची-२ ची माहिती आली आहे काय याची खात्री करावी. अन्यथा वर्दी अर्ज व त्यासोबत रजिष्टर खरेदीखताची प्रत जोडून तलाठयाकडे अर्ज द्यावा.

७. फेरफार नोंद प्रमाणित केल्यानंतर लगेचच ७/१२ वर या नोंदीचा अंमल दिला जातो व ७/१२ वरील नांवे दुरुस्त केली जातात. त्यानंतर दुरुस्त झालेले ७/१२ व ८-अ चे उतारे प्राप्त करुन घेवून खरेदीदार व्यक्तीने आपल्या संग्रही ठेवले पाहिजेत.

८. फेरफार नोंद झाल्यानंतर लगेचच त्या नोंदीचा अंमल ७/१२ ला दिला जातो•

__________

💐 ७/१२ चे भाग

७ नम्बरचा नमुना मालकी हक्का बाबत असतो. तर १२ नम्बर मध्ये पीकसंबंधित माहिती असते. या दोन्ही नमुना माहितीचे एकत्रीकरण ७/१२ मध्ये केलेले असते. प्रतेक स्वतंत्र गटा साठी एक सातबारा असतो. ७/१२ पीक पाहनी नोंद दर वर्षी केली जाते .

७ अ) उतार्याच्या डाव्या बाजूस भूमापन्/सर्व्हे/गट नं व हिस्सा नं. दाखविलेला असतो.सरकारने प्रत्येक जमिनीच्या गटाला एक नं. दिलेला असतो, त्याला भूमापन किंवा सर्व्हे नं किंवा गट नं म्हणतात. आणि या प्रकारातील जमिनीचा हिस्सा कितवा आहे हे हिस्सा नं मध्ये दाखविलेले असते.त्याजवळच जमिन ज्या प्रकाराने धारण केलेली असते ती भूधारण पद्धती दाखविलेली असते. सदरची जमिन त्या व्यक्तीकडे कशी आली हे त्यावरून कळते.

१. भोगवटादार वर्ग-१ म्हणजे ही जमिन वंशपरंपरेने चालत आलेली,मालकीहक्क असलेली असते.यालाच खालसा असेही म्हणतात.

२. भोगवटादार वर्ग-२ म्हणजे सरकारने अल्पभूधारक किंवा भूमिहीनांना दिलेल्या जमिनी.जिल्हाधिकार्यांनी परवानगी दिली तरच या 

३.जमिनीची विक्री,भाडेपट्टा,गहाण,दान्,हस्तांतरण करता येते.

४. त्याखाली जमिनीचे 'लागवडीचे योग्य क्षेत्र' यात जिरायत्,बागायत,भातशेतीचे क्षेत्र याची एकूण नोंद असते.हे क्षेत्र एकर/हेक्टर व गुंठे/आर मध्ये दाखविलेले असते.

५. त्याखाली पो.ख. म्हणजे 'पोट खराबा' म्हणजे लागवडीस पूर्णतः अयोग्य असे क्षेत्र दाखविलेले असते.यात पुन्हा वर्ग्(अ) म्हणजे शेतातील बांध/नाले/खाणी यांचा समावेश होतो, तर वर्ग(ब) मध्ये रस्ते,कालवे,तलाव व विशिष्ठ कामांसाठी राखून ठेवलेल्या जमिनीची नोंद असते.

६. त्याखाली 'आकार',जमिनीवर लावण्यात येणारा कर रु./पैसे मध्ये दिलेला असतो.

७. गाव नमुना ७च्या मध्यभागी मालकाचे किंवा कब्जेदाराचे नाव दिलेले असते.प्रत्यक्ष व्यवहाराच्यावेळी सातबारा उतारा पाहिला असता जर जमिन विकत देणार्याच्या नावास कंस केला असेल तर ती त्या जमिनीची मालक नाही असे समजावे.

७ (ब) गावनमुना ७च्या उजव्या बाजूला भूधारकाच्या जमिनीचा खातेक्रमांक व त्याखाली कोणाची कुळवहिवाट असेल तर त्या कुळाचे नाव लिहिलेले असते व खंडाची रक्कम दाखविलेली असते.

१. 'इतर हक्क' मध्ये मालमत्तेमध्ये इतर अधिकार धारण करणार्याच्या नावाची नोंद असते.या सदरात जमिनीसंदर्भात घेतलेले कर्ज फिटलेले आहे की नाही हे पाहायला मिळते.इतर हक्क सदरात लिहिलेला शेरा नीट समजून घेणे आवश्यक असते.

२. काही वेळेला संपूर्ण जमिन न घेता त्यातील काही भागचं विकत घेतला जातो. अशा भागाला तुकडा असे म्हणतात.इतर हक्क मध्ये 'तुकडेबंदी' असे नमूद केलेले असेल तर ती शेतजमिन असेल तर ती शेतजमिन तुकडे पाडून विकता किंवा विकत घेता येत नाही.

गाव नमुना १२ :हे पीकपाहणी पत्रक आहे.

___________

💐 ७/१२ मधील कुळांच्या नोंदी

कसेल त्याची जमीन असे तत्व घेऊन कूळ कायदा अस्तित्वात आला. दुसर्याची जमीन कायदेशीररित्या कसणारा व प्रत्यक्ष कष्ट करणारा जो माणूस आहे त्याला कूळ म्हटले गेले. सन १९३९ च्या कूळ कायद्यानुसार सर्वप्रथम जमीनीत असणार्या कायदेशीर कूळाची नांवे ७/१२ च्या इतर हक्कात नोंदली गेली.

त्यानंतर १९४८ चा कूळ कायदा अस्तित्वात आता. त्याने कूळांना अधिक अधिकार प्राप्त झाले. सुधारित कायद्यानुसार कलम-३२-ग नुसार दिनांक १.४.१९५७ रोजी दुसर्याच्या मालकीची जमीन कायदेशीररित्या करणार्या व्यक्ती या जमीन मालक म्हणून जाहिर करण्यांत आल्या. या जमीनी यथावकाश प्रत्यक्ष प्रकरणाच्या निकालाप्रमाणे कूळांच्या मालकीच्या झाल्या. 

कूळ कायदा कलम-३२ (ओ) नुसार आजही दुसर्याची जमीन कायदेशीररित्या एक वर्ष जरी दुसरा इसम कसत असेलतर तो कूळ असल्याचा दावा करु शकतो. तथापी त्यासाठी खालील महत्वाच्या अटी कायम आहेत.

(अ) वहिवाटदार व मालक यांच्यात करार झाला असला पाहिजे.

(ब) तो मालकाकडून जमीन कसत असला पाहिजे.

(क) तो खंड देत असला पाहिजे.

(ड) जमीन मालक व कूळ असे विशिष्ठ नातेसंबंध असले पाहिजेत.

आजकाल जमीन मालक स्वत:हून कोणतेही करार वहिवाटदाराशी करीत नसल्यामुळे, कलम-32(ओ) च्या दाव्यांची संख्या अतिशय अल्प आहे. जमीन मालकांमध्ये जागृती निर्माण झाल्यामुळे अशा पध्दतीचे कोणतेही करार तो वहिवाटदाराबरोबर करीत नाही. तथापी आधी पिक पाहणीला नांव लावून घ्यावयाचे व एक वर्षाच्या पिक पाहणीचा 7/12 जोडून दिवाणी न्यायालयातून जमीन मालकाला जमीनीत यायला मनाई आदेश आणावयाचे व त्यानंतर काही दिवसांनी कलम-32 (ओ) नुसार कूळ असल्याचा दावा करावयाचा अशाप्रकारे वहिवाटदार व्यक्ती कूळ असल्याचा दावा सर्वसाधारणपणे करतात.

__________

💐 ७/१२ पुर्नलेखन

एकूण दहा वर्षांच्या पिकांची आकडेवारी लिहिण्याची तरतूद ७/१२ साठी असते. दर दहा वर्षांनी ७/१२ नव्याने लिहावा लागतो.

दहा वर्षांच्या आतमध्ये फेर जमाबंदी लागू झाल्यास वा एकत्रीकरण योजना राबविली गेल्यास नवीन क्षेत्र आणि आकारणी दर्शवून व जुन्या नमुन्यातील इतर तपशिलाची पुन्हा नक्कल करून पुढील कार्यपद्धती अवलंबून प्रस्थापित करावा. 

१) सर्व अद्ययावत फेरफारांची गाव नमुना ६ मध्ये नोंद करण्यात आली आहे हे पाहावे. 

२) सर्व फेरफार प्रमाणित केलेले असावेत. 

३) गाव नमुना ७/१२ मधील दुरुस्त्या पूर्ण करणे व तपासणे. 

४) कोणतीही कारकुनी चूक किंवा वगळल्या गेलेल्या गोष्टी याविरुद्ध खबरदारी घेण्यासाठी गाव नमुना ७ मधील कब्जेदाराच्या, कुळाच्या किंवा इतर अधिकारधारकांच्या नावासमोर देण्यात आलेल्या गाव नमुना नं. ६ फेरफार नोंदीच्या संदर्भात स्वतंत्रपणे तपासून त्याचा ७/१२ वर इफेक्ट आहे हे पाहावे. 

७/१२ चे पुर्नलेखन पूर्ण झाल्यानंतर मंडळ अधिकारी यांनी ७/१२ चे प्रत्येक पण तपासून पाहावे. व त्यांच्यानंतरच जनतेला पाहण्यासाठी १५ दिवस उपलब्ध करून ठेवावेत. व त्यानंतर तहसीलदार यांच्याकडून ७/१२ प्रख्यापनासाठी तारीख निश्चित करून घेवून त्याप्रमाणे गावात जाहीर नोटीस काढून जनतेला कळवावे.

सोप्या भाषेत सांगतो, तुमच्या नावे लागण्याची प्रक्रिया सुरू आहे असा त्याचा अर्थ आहे. तुम्ही एखाद्या व्यक्तीकडून जमीन खरेदी केली असेल व सूची क्रमांक - २ ची कागदपत्रे तलाठी यांच्याकडे नावे लावण्यासाठी दिली असतील, तर मूळ मालकाच्या नावावरून तुमच्या नावावर जमीन व्हावी व ऑनलाइन सातबाऱ्यावर तुमच्या नावाची नोंद व्हावी म्हणून लाल अक्षरात प्रलंबित फेरफार क्र. असे येत आहे. अजून काही दिवसांनी प्रलंबित न राहता उताऱ्यावर तुमचे नाव छापून येईल.